السكن المشترك في دبي : الدليل الشامل للمناطق المسموحة وشروط الإيجار والتصاريح
أصدرت بلدية دبي دليل الاشتراطات التخطيطية والبنائية لتنظيم وإشغال وإدارة السكن المشترك في دبي، ليحدد للملاك وشركات إدارة وتأجير العقارات متطلبات تخصيص المباني والفلل لهذا الاستخدام، والمناطق المسموح بها، وآلية إصدار التصاريح، وضوابط الإيجار والإشغال والخدمات.
ويأتي الدليل تنفيذاً للقانون رقم (4) لسنة 2026 بشأن تنظيم إشغال وإدارة السكن المشترك في إمارة دبي، الذي دخل حيز التنفيذ في 8 سبتمبر 2026. ويهدف القانون إلى تنظيم هذا النوع من السكن، والحد من التكدس والازدحام والممارسات السكنية العشوائية، وتعزيز اشتراطات السلامة والصحة العامة، وحماية حقوق الملاك والقاطنين.
وحددت بلدية دبي أكثر من 44 منطقة معتمدة حتى الآن يُسمح فيها بتخصيص المباني والفلل للسكن المشترك، من بينها السوق الكبير والراس والورقاء الأولى والبرشاء الأولى والمرقبات والرقة، على أن يجري الإعلان عن أي مناطق إضافية فور اعتمادها.
ووفقاً لما ذكرته صحيفة «الإمارات اليوم»، تستثني الاشتراطات الأراضي الواقعة على الشوارع الحيوية ذات الطابع السياحي والتجاري، بما فيها شوارع بني ياس والشيخ زايد وجميرا والوصل، من استخدامات سكن الأفراد؛ ويقتصر السكن المشترك فيها على العائلات فقط.
ولا يجوز تخصيص مبنى أو فيلا للسكن المشترك إلا بعد الحصول على التصريح المعتمد، فيما تتوفر خدمات إصدار التصاريح وتجديدها عبر منصة «البناء في دبي». وتكون مدة التصريح سنة قابلة للتجديد، مع إمكانية تحديدها بسنتين بناءً على طلب المالك، وفق الإجراءات المعتمدة.
ويقصر القانون حق تأجير الوحدات المخصصة للسكن المشترك على المالك أو المنشآت المرخصة، ويحظر على القاطنين أو الغير إعادة تأجير الوحدة أو أي مساحة مخصصة لهم إلى آخرين. كما يشترط قيد عقود الإيجار وأي تعديلات تطرأ عليها في سجل السكن المشترك لتكون نافذة.
وينص القانون على أن تضع دائرة الأراضي والأملاك في دبي مؤشراً لبدل إيجار الوحدات العقارية المخصصة للسكن المشترك وتحدّثه دورياً، مع مراعاة مواصفاتها الفنية والخدمية. ويكون بدل الإيجار مستحقاً مقدماً وبشكل شهري، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، كما يشمل استهلاك الكهرباء والمياه ما لم ينص العقد على غير ذلك.
ويتيح القانون للقاطن إنهاء عقد الإيجار خلال سريانه، شرط إخطار المؤجر قبل 30 يوماً على الأقل أو المدة الأطول المنصوص عليها في العقد. كما يحق له طلب استرداد المبلغ المدفوع مقدماً بعد خصم قيمة إيجار شهر واحد فقط، وفق الضوابط المنصوص عليها.
مبنى أو فيلا كاملة لفئة واحدة
يشترط الدليل تخصيص كل مبنى أو فيلا لفئة واحدة من فئات السكن المشترك، سواء للعائلات أو للأفراد، بما يمنع الجمع بين الفئتين في المبنى أو الفيلا ذاتها. وذكرت صحيفة «الإمارات اليوم» أن الاشتراطات تنص على تخصيص المبنى أو الفيلا بالكامل للسكن المشترك، وليس جزءاً منهما فقط.
ويحدد الدليل مساحة لا تقل عن 5 أمتار مربعة لكل فرد في غرفة النوم ضمن سكن الأفراد. أما سكن العائلات، فيتطلب تخصيص غرفة نوم مستقلة مزودة بحمام داخلي لكل عائلة، مع السماح بإشغال الوحدة السكنية بأكثر من عائلة ضمن فئة سكن العائلات، شريطة الالتزام بهذه الضوابط.
كما يسمح في سكن الأفراد بإشغال غرفة النوم الواحدة من أكثر من شخص، ضمن الحد الأقصى المقرر وبما يتوافق مع الاشتراطات الصحية والفنية المعتمدة. وأفادت الصحيفة بأن الدليل يجيز إعادة تخصيص غرفة المعيشة داخل الوحدة للاستخدام السكني، وفق الضوابط المعتمدة.
اشتراطات المطابخ والحمامات والمرافق
تشمل الاشتراطات توفير مرافق وخدمات مشتركة تتناسب مع فئة السكن وعدد القاطنين، بما في ذلك المطابخ والمرافق الصحية ومساحات الطعام والترفيه وغسيل وتجفيف الملابس، وفق متطلبات الصحة والسلامة العامة وكود دبي للبناء.
ووفقاً لصحيفة «الإمارات اليوم»، يجوز في المباني الجديدة المخصصة لسكن الأفراد توفير مطابخ مشتركة في كل طابق، على أن تتناسب مساحتها وتجهيزاتها مع عدد الشاغلين. وفي الشقق المخصصة للسكن المشترك، يمكن توفير مطبخ داخل الوحدة بشرط ألا تقل مساحته عن متر مربع لكل شاغل.
كما يشترط توفير حمام متكامل، يضم مغسلة ومرحاضاً ودشاً، لكل أربعة شاغلين كحد أقصى في سكن الأفراد والعائلات. وفي حال فصل مرافق الحمام، يتعين توفير مرحاض لكل أربعة شاغلين ودش لكل ستة شاغلين، ويقتصر هذا التنظيم على سكن الأفراد.
ويلزم الدليل المباني المخصصة لسكن الأفراد بتوفير قاعات متعددة الأغراض لتناول الطعام والترفيه، إلى جانب مرافق مناسبة لغسيل وتجفيف الملابس بحسب أعداد القاطنين.
مواقف الدراجات والحافلات الصغيرة
أفادت «الإمارات اليوم» بأن الدليل يستثني السكن المشترك من متطلبات توفير الحد الأدنى لمواقف السيارات وفق الضوابط المعتمدة، مع إلزام المالك أو الجهة المشغلة بتوفير منطقة مناسبة لصعود ونزول الحافلات الصغيرة ضمن حرم الطريق، بعد الحصول على موافقة هيئة الطرق والمواصلات.
كما يشترط توفير مواقف للدراجات الهوائية بما لا يقل عن 10% من إجمالي عدد شاغلي المبنى، مع إمكانية توفيرها ضمن حرم الطريق بعد الحصول على موافقات هيئة الطرق والمواصلات والجهات المختصة.
مهلة لتوفيق الأوضاع
منح القانون الملاك وشركات إدارة وتأجير العقارات مهلة عاماً كاملاً، تبدأ من تاريخ سريان القانون في 8 سبتمبر 2026، لتوفيق أوضاع المباني المستخدمة حالياً للسكن المشترك وفق الاشتراطات المعتمدة.
وأوضحت بلدية دبي أن المهلة لا تشمل المخالفات البنائية أو مخالفات تغيير الاستعمال والحالات التي تشكل خطورة على السلامة العامة، والتي يتعين معالجتها وتصويب أوضاعها وفق التشريعات النافذة.
وتسري المتطلبات على المباني الجديدة، وكذلك المباني القائمة التي تُجرى عليها تعديلات بغرض استخدامها للسكن المشترك ضمن المناطق المسموح بها. ولا تشمل أحكام الدليل الوحدات المخصصة للسكن العمالي الجماعي، التي تخضع لتشريعات تنظيمية أخرى.
مخالفات وغرامات
ينص القانون على غرامات تتراوح بين 500 و500 ألف درهم على مخالفة أحكامه والقرارات الصادرة بموجبه، وتضاعف الغرامة عند تكرار المخالفة ذاتها خلال سنة، بما لا يتجاوز مليون درهم.
وتشمل التدابير الإدارية الممكنة وقف النشاط، وعدم قيد عقود الإيجار أو عقود الإدارة للوحدات المخالفة إلى حين إزالة أسباب المخالفة، وقد تصل في الحالات المنصوص عليها قانوناً إلى إخلاء الوحدة المخالفة.
وقالت المهندسة مريم المهيري، المدير التنفيذي لمؤسسة تنظيم وترخيص المباني في بلدية دبي، إن الدليل يشكل مرجعاً واضحاً للملاك وشركات إدارة وتأجير العقارات، ويحدد المتطلبات التخطيطية والبنائية والفنية والصحية ومتطلبات السلامة العامة، إلى جانب المناطق المسموح فيها بتخصيص المباني للسكن المشترك.
وأضافت أن تنظيم السكن المشترك يهدف إلى التوعية والرقابة وتعزيز الامتثال، وتمكين الأطراف المعنية من استيفاء المتطلبات وتوفيق أوضاع مبانيهم وفق الأطر المعتمدة، بما يحافظ على المظهر الحضاري والجمالي للإمارة.
مقالات ذات صلة
