ما الذي يحدد أسعار العقارات في دبي؟ 8 عوامل تؤثر في قيمة الوحدة العقارية
لا تتحدد أسعار العقارات في دبي بالمساحة وعدد الغرف ومستوى التشطيب فقط، إذ يمكن لوحدتين سكنيتين متقاربتين أو متطابقتين تقريباً في المواصفات أن تسجلا فروقاً كبيرة في أسعار البيع والإيجارات، نتيجة اختلاف الموقع والطلب والبنية التحتية والسيولة والخدمات وسهولة إعادة البيع والتأجير.
وتكشف آراء خبراء ووسطاء عقاريين، نقلتها صحيفة «الخليج»، أن الموقع والمنظومة الاقتصادية والعمرانية المحيطة بالعقار يشكلان جزءاً أساسياً من قيمته، بما يعني أن مقارنة العقارات في دبي بالاعتماد على المساحة أو سعر القدم المربعة وحدهما قد لا تعكس القيمة الكاملة للوحدة.
وترتبط الفوارق السعرية بين العقارات المتشابهة بمستويات الطلب والقوة الشرائية وقيمة الأراضي وكثافة الأنشطة الاقتصادية، إلى جانب القرب من وسائل النقل والمدارس والمراكز التجارية والخدمات، وجاذبية المنطقة للسكان والمستثمرين.
الموقع والمنظومة المحيطة بالعقار
قال إسماعيل الحمادي، المؤسس والرئيس التنفيذي لـ«بريدج بوينت» المتخصصة في الحلول الفنية والإدارية لتنفيذ المشاريع العقارية في دبي، وشركة «بيزنت» للاستشارات وإدارة وتطوير المشاريع العقارية، إن تسعير العقار يعتمد على المكان والمنظومة المحيطة والطلب، إلى جانب نوعية العقار نفسه.
وأوضح أن قيمة العقارات قد تختلف حتى على امتداد شارع رئيسي واحد نتيجة مجموعة من العوامل، من بينها القرب من مداخل المدن ومراكز الأعمال ومحطات النقل والمدارس والمراكز التجارية والخدمات.
ويلعب الطلب دوراً أساسياً أيضاً؛ إذ يمكن لشقتين متطابقتين في المساحة والتشطيب أن تسجلا سعرين مختلفين إذا كان الطلب على إحداهما أعلى.
وأشار الحمادي إلى أن ارتفاع قيمة العقارات في بعض التجمعات السكنية في دبي مقارنة بمناطق أخرى لا يعني بالضرورة أن كل عقار فيها أفضل من غيره، وإنما يرتبط بمتوسط القيمة الاقتصادية للمنظومة المحيطة.
وتضم قاعدة الطلب في دبي المستثمرين والمقيمين والموظفين والسياح والشركات والمؤسسات الدولية، ما يوسع قاعدة المشترين والمستأجرين المحتملين. وقد يدفع ذلك المستثمر إلى قبول سعر شراء أعلى في مناطق محددة إذا كان يتوقع إيجاراً وإشغالاً أعلى وارتفاعاً أكبر في القيمة مستقبلاً.
إعادة البيع والتأجير عاملان في قيمة العقار
من جانبه، قال الخبير والوسيط العقاري محمد الحاج إن مقارنة أسعار العقارات في دبي لا ينبغي أن تقتصر على المساحة وعدد الغرف ومستوى التشطيب، إذ تتأثر القيمة أيضاً بالموقع وسهولة الوصول والبنية التحتية وحجم الطلب والنشاط الاقتصادي ومستوى الخدمات ونوعية المشاريع المحيطة، فضلاً عن السيولة وقابلية إعادة البيع والتأجير.
وأوضح أن سعر العقار لا يعكس قيمة البناء وحدها، وإنما يتضمن أيضاً قيمة الموقع وقوة الطلب والثقة في السوق وقدرة العقار على تحقيق عائد والمحافظة على قيمته مستقبلاً.
وتستفيد دبي، بحسب الحاج، من طلب محلي ودولي واسع، إلى جانب تركز الشركات والوظائف والسياحة والاستثمارات وتوافر البنية التحتية والسيولة في سوق إعادة البيع والتأجير، وهو ما يمنح العديد من مناطقها علاوة سعرية أعلى.
ولا يوجد، بحسب الحاج، هامش ثابت يمكن اعتماده لمقارنة الأسعار بين مناطق دبي، إذ ينبغي إجراء المقارنة منطقة بمنطقة وعقاراً بعقار. وقد يحمل اسم المنطقة نفسه قيمة إضافية، لكنها تعكس في جوهرها الطلب والبنية التحتية والفرص الاقتصادية والسيولة والثقة المتراكمة في الموقع.
العقار التجاري أكثر حساسية للموقع
ويزداد تأثير الموقع عند تقييم العقارات التجارية، إذ لا تتحدد قيمة المكتب أو المحل التجاري بالمساحة وحدها، وإنما تتأثر بعدد السكان والشركات في المنطقة المحيطة وحركة الزوار وسهولة الوصول وتوافر مواقف المركبات والقوة الشرائية.
ولهذا قد يسجل محلان متشابهان فروقاً كبيرة في الإيجارات حتى عندما لا تفصل بينهما مسافة كبيرة.
كما أشار منير الذرعاوي، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة «أورلا» للوساطة العقارية، إلى أن قيمة المحال والمكاتب ترتبط كذلك بكثافة الحركة التجارية وطبيعة الأنشطة الاقتصادية المحيطة، وليس بحجم العقار فقط.
السيولة ترفع قيمة العقارات
وقال موريس سالم، الشريك لدى «آرثر دي ليتل»، إن قيمة العقار لا تتحدد بمواصفاته وحدها، وإنما تتأثر كذلك بالبيئة الاقتصادية والتنظيمية المحيطة به.
وأشار إلى أن دبي أتاحت التملك الحر لمختلف الجنسيات في مناطق محددة منذ عام 2002، فيما بلغت التداولات العقارية في الإمارة نحو 249.7 مليار دولار (917 مليار درهم) خلال عام 2025.
وتشكل السيولة، وفق سالم، عاملاً يعزز ثقة المستثمرين في القدرة على إعادة بيع العقار بسرعة وكفاءة، وينعكس بالتالي على الأسعار.
كم يبلغ متوسط سعر القدم المربعة في دبي؟
وتظهر الفوارق بصورة أكبر في أسعار شراء العقارات مقارنة بالإيجارات. وبحسب البيانات التي أوردها التقرير، يبلغ متوسط سعر القدم المربعة في دبي نحو 517 دولاراً (1,900 درهم).
أما في سوق الإيجارات، فيبلغ متوسط إيجار الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة في منطقة النهدة بدبي، وفق بيانات منصة «بيوت» الواردة في التقرير، نحو 15,250 دولاراً (56 ألف درهم) سنوياً.
ويقارن ذلك بنحو 10,075 إلى 10,620 دولاراً (37 إلى 39 ألف درهم) في تجمع سكني آخر في مدينة أخرى، ونحو 7,350 إلى 7,900 دولار (27 إلى 29 ألف درهم) في مدينة ثالثة، بما يعني انخفاض مستويات الإيجار بنحو الثلث مقارنة بدبي.
لماذا تختلف أسعار البيع عن الإيجارات؟
يعكس الإيجار بصورة أساسية قيمة الاستخدام الفعلي للعقار، ويتأثر بعوامل مثل سهولة الوصول إلى وسائل النقل والبنية التحتية، إضافة إلى الضوابط التنظيمية، ومنها تجميد الزيادات الإيجارية لمدد محددة في بعض الأسواق.
أما أسعار البيع فتتأثر بصورة أكبر بالسيولة وسهولة التخارج وتوافر التمويل وجاذبية السوق للمستثمرين الدوليين.
وينطبق الأمر كذلك على العقارات التجارية، التي ترتبط قيمتها بقدرتها على توليد العوائد أكثر من ارتباطها بالمساحة وحدها.
اسم المشروع والمجتمع السكني يؤثر في السعر
تلعب هوية المشروع والعلامة التطويرية دوراً في تشكيل القيمة العقارية، إذ لا يرتبط السعر باسم المدينة أو المنطقة فقط، وإنما يمتد إلى مكانة المشروع أو المجتمع السكني داخلها.
ولهذا قد تسجل المجتمعات العمرانية المخططة أسعاراً أعلى من نظيراتها في الأحياء التقليدية، إذ يعكس اسم المشروع أو المجتمع توقعات السوق بشأن السيولة المستقبلية واستقرار الطلب وقابلية الاستثمار على المدى الطويل.
فروق أسعار العقارات قد تصل إلى 100%
وقال منير الذرعاوي إن قرار شراء العقار يتأثر بالموقع والسمعة الاستثمارية وآفاق النمو المستقبلية، إلى جانب المساحة والمواصفات.
وأوضح أن العقارات ذات المواصفات المتشابهة قد تسجل قيماً سوقية مختلفة نتيجة تفاوت قيمة الأراضي ومستويات الطلب والقوة الشرائية ونوعية العملاء وسهولة إعادة البيع والتأجير.
وبحسب الذرعاوي، قد تتراوح الفروق في الإيجارات بين دبي ومدن أخرى بين 20% و50% تقريباً، بينما قد تتراوح الفجوة في أسعار شراء العقارات بين 30% و100% أو أكثر، وفقاً للمنطقة والمشروع العقاري.
وبذلك، تشمل أبرز العوامل التي تؤثر في أسعار العقارات في دبي الموقع، ومستويات الطلب، والبنية التحتية والخدمات، والقوة الشرائية، والسيولة، وسهولة إعادة البيع والتأجير، والهوية الاستثمارية للمنطقة، ومكانة المشروع أو المجتمع السكني؛ فيما تظل المساحة والتشطيب جزءاً من معادلة التسعير وليسا العاملين الوحيدين فيها.
وبالنسبة للمشترين والمستثمرين، فإن تقييم العقار لا يتوقف عند مقارنة السعر أو المساحة، بل يتطلب النظر إلى مجموعة عوامل تشمل الموقع، والطلب على الإيجار، وسهولة إعادة البيع، ورسوم الخدمات، وجودة المشروع، وآفاق نمو المنطقة. ويوضح «دليل شراء عقار في دبي» من «المصدر العقاري» أهم المعايير التي ينبغي دراستها قبل اختيار الوحدة، بينما يساعد «دليل العائد على الاستثمار العقاري في دبي» على تقييم ربحية العقار ومقارنة العائد المتوقع بين الخيارات المختلفة قبل اتخاذ قرار الشراء.
مقالات ذات صلة
