54 % حصة دبي من الصفقات العقارية في دول الخليج

استحوذت دبي على 54 % من قيمة الصفقات العقارية الخليجية في المنطقة ككل خلال النصف الأول من العام الجاري، وذلك وفق تقرير «كامكو إنفست» حول أداء القطاع العقاري لدول مجلس التعاون الخليجي لشهر يوليو 2023.

وبحسب التقرير الذي نشرته صحيفة "البيان"، فقد وصلت قيمة الصفقات العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي خلال النصف الأول من عام 2023 إلى 90.7 مليار دولار، بنمو بلغت نسبته 9.9 % على أساس سنوي مقابل 82.5 مليار دولار في النصف الأول من العام 2022، وفقاً لتحليلنا للتقديرات الرسمية المتاحة.

تعويض التراجع

وتابع تقرير «كامكو إنفست»، وهي شركة مساهمة عامة مدرجة في بورصة الكويت: استحوذت مبيعات العقارات في دبي على نسبة 54 % من القيمة الإجمالية لصفقات المنطقة ككل وتمكنت من تعويض التراجع الذي سجلته عدد من الأسواق الرئيسية الأخرى مثل السعودية وقطر والكويت.

إذ ارتفعت قيمة الصفقات العقارية في دبي بنسبة 57 % تقريباً على أساس سنوي في النصف الأول من عام 2023 وفقاً للبيانات الصادرة عن "دي إكس بي انتراكت"، بدعم رئيسي من ارتفاع الأسعار وتزايد الطلب على العقارات الفاخرة لكلا من فئتي منازل الأسرة الواحدة ومتعددة العائلات، في حين شهد قطاع العقارات ذات الأسعار المعقولة نمواً بمعدلات جيدة هو الأخر. 

إلا أن عدد الصفقات في دول مجلس التعاون الخليجي تراجع بنسبة 8.4 % على أساس سنوي خلال النصف الأول من عام 2023 إلى 286,610 صفقة، على الرغم من القفزة الهائلة التي تخطت أكثر من 42 % التي شهدتها الصفقات العقارية في دبي، وذلك نظراً لأن بعض الأسواق الأخرى مثل السعودية وقطر والكويت شهدت نشاطاً أقل مقارنة بالفترة المماثلة في النصف الأول من العام 2022. إلا أن متوسط قيمة الصفقة العقارية الواحدة في دول مجلس التعاون الخليجي ارتفع خلال النصف الأول من عام 2023 بنسبة 20.1 % على أساس سنوي، مما يشير إلى تزايد الطلب الاستثماري وقوة الأسعار.

آفاق القطاع العقاري

وأضاف التقرير: نرى من وجهة نظرنا أن توافر بعض العوامل مجتمعة مثلما نشهد حالياً من قوة التسعير وانخفاض عدد الصفقات يؤدي بدوره إلى استمرار حذر المطورين تجاه اضافة إمدادات جديدة للسوق، وبالتالي قد تتسق وتيرة إطلاق المشاريع مع معدلات الطلب التي ستعود إلى مستوياتها الطبيعية في المستقبل. 

بالإضافة إلى ذلك، نرى أن نمو الأسعار مؤخراً لفئة الأصول عالية الجودة في معظم القطاعات الفرعية للسوق العقاري الخليجي على مدار 12 - 18 شهراً الماضية ينتج عنه فرصاً أقل يمكن للمستثمرين اقتناصها. 

كما نرى أن مطوري القطاع السكني في دبي والرياض ممن يتميزون بالعلامة التجارية المهيمنة في السوق ويتوافر لديهم مزيج جذاب من المنتجات وأنظمة السداد التي تراعي أوضاع السوق، قد يتمكنوا من تحقيق مبيعات جيدة لمحافظهم من العقارات المعدة للبيع في المستقبل.

وعلى صعيد منفصل، من المتوقع أن تظل مبيعات المكاتب في معظم الأسواق الخليجية قوية، وذلك نظراً لأن العرض المتوافر للوحدات الجديدة من المساحات المكتبية من الدرجة الأولى ما يزال محدوداً. 

وبالنسبة إلى القطاع التجاري، ستستعيد مراكز التسوق الإقليمية المميزة مكانتها في الأسواق الرئيسية في وقت لاحق من دورة السوق العقاري، حيث يتوقع ان تواصل هذه الفئة تحقيق معدلات إشغال أكثر ارتفاعاً، هذا إلى جانب تمكنها من الحد من مخاطر محفظة المستأجرين على نحو ملائم.

اتجاه تصاعدي

واصلت أسعار العقارات في دبي اتجاهها التصاعدي في عام 2023، والعديد من المحفزات تساهم في تعزيز العائدات:

وارتفع سعر العقارات في دبي بنسبة 11.7 % على أساس سنوي خلال الربع الثاني من عام 2023، وفقاً للبيانات الصادرة عن شركة «فاليو سترات» المتخصصة في الاستشارات العقارية، فيما يعزى بصفة رئيسية إلى ارتفاع الطلب على منازل الأسرة الواحدة والفيلات الفاخرة، في الوقت الذي ما زال فيه العرض الاضافي لتلك الفئة من العقارات محدوداً. ونتيجة لذلك، أفادت التقارير أن أسعار الفيلات الممتازة ارتفعت بنسبة 16 % على أساس سنوي، بينما تجاوزت أسعار الفيلات الفاخرة بنهاية الربع الثاني من عام 2023 الأسعار المسجلة بمنتصف العام 2014 بنسبة 8.8 %، وفقاً لبيانات شركة فاليو سترات.

إذ ارتفعت الأسعار المسجلة للعقارات قيد الانشاء بنسبة 7.1 % في الربع الثاني من عام 2023 مقارنة بنهاية العام 2022، بعد أن شهدت نمواً في الأسعار بنسبة 17 % على أساس سنوي في العام 2022. ويسعى المطورون إلى تحسين المواصفات والاستمرار في تعديل خطط ما بعد إتمام عملية التشييد للعقارات الجديدة سعياً منهم للحفاظ على زخم الأسعار، في حين يمكن للجهات التي توفر قروض الرهن العقاري توفير قروض للمشاريع التي تصل معدلات إنجازها إلى نسبة 50 % مقابل نسبة 80 % سابقاً، وهو الأمر الذي قد يحافظ على انتعاش الطلب على هذه الفئة من العقارات.

عقارات أبوظبي

وفي أبوظبي ارتفعت أسعار الوحدات السكنية بنسبة 1 % فقط على أساس سنوي بنهاية الربع الأول من عام 2023 وفقاً لشركة الاستشارات العقارية المتخصصة في الخدمات العقارية وإدارة الاستثمار «جيه إل إل» والتي أشارت إلى تفضيل شاغلي الوحدات السكنية الانتقال إلى المشاريع المقامة حديثاً والتي تقع في الجزر الجديدة نظراً لما توفره من وسائل الراحة الحديثة مقارنة بالمشاريع القديمة في الجزيرة الرئيسية. 

وعلى عكس الاتجاهات التي تشهدها دبي، فإن أسعار مبيعات الفيلات (+ 5 % على أساس سنوي) في الرياض لم تشهد نفس الزيادة التي سجلتها أسعار الشقق (+ 10 % على أساس سنوي) خلال الربع الثاني من عام 2023 بناءً على تقديرات شركة الاستشارات نايت فرانك، حيث اتجه مشترو المنازل السكنية إلى تفضيل القدرة النسبية لتحمل تكاليف الشقق في ظل الارتفاع السائد لأسعار الفائدة في الوقت الحالي.

أما على صعيد الإيجارات، فقد أفادت التقارير الصادرة عن شركة فاليو سترات أن متوسط إيجارات الوحدات السكنية في دبي شهد قفزة هائلة بنسبة 32.6 % على أساس سنوي، حيث واصل المستثمرون رفع الإيجارات للحفاظ على إجمالي العائدات في حدود تتراوح بين 6.5 -7 %.

العقارات التجارية 

وفي سوق المكاتب في دبي، استمرت عملية توحيد الأنشطة وتطوير المساحات المكتبية من قبل الشركات. وتمكنت القطاعات المصرفية والخدمات المالية والتأمين مرة أخرى من ترسيخ مكانتها كقطاعات رئيسية تقود عملية الطلب على المساحات المكتبي، ويتوقع أن تظل شركات قطاعات التكنولوجيا والإعلام والاتصالات والذكاء الاصطناعي والروبوتات والرعاية الصحية / الصيدلة والشؤون القانونية من شاغلي الوحدات المكتبية النشطين، وهو الاتجاه الذي بدأ في الظهور منذ عام 2020. ومن المتوقع أن تظل معظم الأسواق الخليجية قوية وذلك نظراً لأن المعروض من المساحات المكتبية ما يزال محدوداً. 

بالإضافة إلى ذلك، فقد تشهد بعض الاتجاهات التي بدأت مع ظهور جائحة كوفيد 19 مساراً معاكساً في الفترة القادمة، حيث تراقب الشركات تعليمات العودة للعمل من المكاتب واستراتيجيات العمل المرنة / عن بعد حتى تحافظ على تخفيف أصولها ومراعاة للتكلفة. كما ستواصل بعض الشركات متعددة الجنسيات اتجاهها لتفضيل المساحات المكتبية المستدامة الحاصلة على شهادة اعتماد الريادة لأنظمة الطاقة وحماية البيئة LEED، والتي تراعي عدد من العناصر الهامة مثل الرفاهية والبنية التحتية التي تتسم بمستويات أفضل من الترابط والاتصال.

وتزايدت فجوة العرض والطلب للمستودعات الصناعية وفقاً لمستوى الاستدامة، ومراكز التسوق الإقليمية الكبرى تستعيد مكانتها كإحدى القطاعات المفضلة بنهاية دورة السوق: استمرت الاتجاهات التي شهدناها في عام 2022 حتى العام الحالي مع زيادة نمو الطلب على مساحات المستودعات الصناعية عالية الجودة في دول مجلس التعاون الخليجي، في حين ظل المعروض من هذه المساحات قليلاً للغاية. حيث ارتفعت إيجارات هذه النوعية من المساحات بصفة عامة في كافة الأسواق، مع وجود بعض المساحات التي تشهد زيادات ثنائية الرقم على أساس سنوي من حيث النسبة المئوية. 

وستظل خطط التحول الصناعي الوطنية أقوى محرك لهذا القطاع في المستقبل، والذي من المقرر أن يستقطب الاستثمارات من القطاع الخاص مثل الشركات الدولية الكبرى في مجال الخدمات اللوجستية والمطورين العقاريين، وذلك في ظل تطلعهم للاستفادة من نمو المراكز الصناعية الرئيسية وتحقيق عوائد جذابة تصل إلى + 8 %. وفي الإمارات، افتتحت ميرسك، الشركة العالمية للخدمات اللوجستية المتكاملة مخزنها الجديد المبرد على مساحة تتجاوز أكثر من 13 ألف متر مربع في مدينة دبي الصناعية. وعلى صعيد منفصل، أعلنت مجموعة سيلفر لاين جيت في الربع الأول من عام 2023 عن استثمارها 200 مليون درهم في بناء منشأة تصنيع ومستودعات ومكاتب شركات جديدة تمتد على مساحة 1.37 مليون قدم مربع في مدينة دبي الصناعية، والمقرر افتتاحها بحلول عام 2025.

وشهدت مؤشرات الأسهم العقارية في الإمارات مكاسب قوية خلال النصف الأول من عام 2023، إذ ارتفع مؤشر العائد الكلي للعقارات الخليجية الصادر عن شركة ريفينيتيف بنسبة 15 %، متفوقاً على أداء مؤشر مورجان ستانلي الخليجي (0.3 %) في النصف الأول من عام 2023 بدعم من الأداء القوي الذي سجلته مؤشرات القطاع العقاري في دبي (+ 16.9 %) وأبو ظبي (+ 15.9 %).