معطيات ضرورية يجب معرفتها قبل تحويل العقار إلى بيت للعطلات في دبي

يشهد قطاع بيوت العطلات في دبي نمواً متواصلاً في ظل توجه أعداد متزايدة من ملّاك الشقق والفلل لتحويل عقاراتهم إلى بيوت للعطلات بهدف الاستفادة من العوائد المغرية، لكن ومع توسع القطاع بشكل متسارع برزت مجموعة من التحديات التي يجب الانتباه إليها من قبل المستثمرين العقاريين قبل الخوض في مجال بيوت العطلات، واستعرضت صحيفة الإمارات اليوم مجموعة من هذه التحديات عبر هذا التقرير الذي اعتمد على آراء لمجموعة من الخبراء العقاريين.

شروط تعجيزية

أشار رعد رمضان المدير العام في شركة عوض قرقاش للعقارات إلى أن بعض الشركات المختصة بتأجير العقار من المالك تقدم عقداً مجحفاً مثل أن يكون تغيير الأثاث على المالك، وتعطيه دفعة واحدة وتجعله ينتظر أربع دفعات أخرى. وأضاف أن عملية التأجير في قطاع «بيوت العطلات» زادت في الآونة الأخيرة، ولكن عليها الكثير من التحفظات مثل وجود بعض الشروط التعجيزية.

كلفة مرتفعة

فيما قال مهند الوادية المدير الإداري في شركة هاربور العقارية أن  سلبيات بيوت العطلات تتمثل في الكلفة المرتفعة مقارنة بالبيوت العادية، والتراخيص عالية الكلفة، بالإضافة إلى رسوم التشغيل المرتفعة، ورسوم الشركات، حيث يجب أن تكون الشركة مرخصة، وكذلك مصروفات النظافة وتغيير المفروشات، والكهرباء، والمياه، والإنترنت، وكل ذلك يمثل كلفة على المالك، وتستهلك بشكل أسرع، خصوصاً المفروشات.

وعود بعوائد غير واقعية

وأضاف الوادية أن «دبي دائماً مزدحمة في جميع المواسم، لكن بعض المواسم لها تأثير أكثر من غيرها مثل شهر رمضان»، موضحاً أن «بعض الشركات تعمل في بيوت العطلات كخدمة ثانوية، وغالبيتها لا تستطيع الاستمرار في هذا النشاط». وذكر أن هذه الشركات تصدر وعوداً لأصحاب العقارات بأن تصل العوائد إلى الضعف أو 60%، أو 40%، وهذا غير صحيح، لأنه قد يكون في حدود 5 إلى 10‎%، ولا توجد شركة من هذه الشركات استطاعت الوصول إلى مستوى عالمي يليق بالإمارات وقطاع عقارات دبي وسمعة الإمارة كمدينة عالمية.

مصروفات سنوية

وقال سعيد عبد الكريم الفهيم الرئيس التنفيذي لشركة ستراتوم لإدارة جمعيات الملاك أن بيوت العطلات تدر دخلاً جيداً على مالكي الوحدات السكنية، والعائد منها أعلى، لكن المشكلة أنه ليس شرطاً أن تكون الشقة مؤجرة على مدار 12 شهراً، فقد تؤجرها 10 أشهر فقط، ولكن تتحمل مصروفات خدمات الشقة لعام كامل.
 

بنود مخالفة

وقال فراس المسدي الرئيس التنفيذي لـ«شركة إف إي إم العقارية أن هناك مشكلات تتعلق بعدم الإلمام والوعي بقوانين «بيوت العطلات»، سواء للمطور، أو المستأجر، أو المستثمر.

وأكد أن على المطور ألا يضع بنوداً تخالف القانون، مشيراً إلى مطورين عقاريين يضعون بنوداً لا تسمح لمالك الوحدة بالتأجير لفترات قصيرة، لاسيما في المواقع التي توجد فيها فنادق للمطور العقاري، وقال: «الأمر يخضع للقانون وليس لأهواء المطور".

وشدد المسدي على أن وعي المستثمر بقانون «بيوت العطلات» يجنبه المشكلات، لافتاً إلى أن بعض المستثمرين ينظرون إلى هامش الربح المرتفع دون النظر إلى المخاطر، كما أن بعض المستأجرين ينظرون إلى الإيجار المنخفض دون النظر إلى كون الشركة ذات مصداقية عالية أم لا.
 

عدد بيوت العطلات في دبي

وكان عدد وحدات بيوت العطلات المرخصة في دبي قد وصل إلى 18 ألفاً و447 وحدة في شهر أكتوبر من العام 2022 مقابل 13 ألفاً و722 وحدة في نهاية العام 2021، وبحسب بيانات صادر عن دائرة الاقتصاد والسياحة نشرتها صحيفة الإمارات اليوم فقد ارتفع عدد وحدات بيوت العطلات بمقدار 4725 وحدة منذ بداية 2022 وحتى نهاية أكتوبر بنسبة نمو بلغت نحو 34.4%.

وكانت بيوت العطلات في دبي سجلت في عام 2021 أداء استثنائياً، إذ وصل معدل الإشغال على مستوى المدينة إلى أعلى مستوى له على الإطلاق، وفقاً للتقرير السنوي لأداء القطاع السياحي الصادر عن الدائرة.

كما سجل السعر اليومي لـ«بيوت العطلات»، أعلى معدل على الإطلاق، حيث وصل إلى 963.10 درهماً مرتفعاً من 801.30 درهم في عام 2020، بنسبة نمو جاوزت 20%. 

الدليل الإرشادي للقطاع

وبحسب الدليل الإرشادي لتنظيم نشاط تأجير بيوت العطلات الصادر عن دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي بأن «بيوت العطلات» هي الوحدات العقارية المؤثثة التي يتم تخصيصها وفق الاشتراطات والمعايير المنصوص عليها، وذلك بهدف مزاولة نشاط خدمة تأجير بيوت العطلات أو استئجارها بقصد إعادة تأجيرها للنزلاء، وذلك بشكل منتظم ومستمر.

ويجب إصدار التصريح من قبل الدائرة لكل بيت عطلة مراد استخدامه في مزاولة النشاط، ومن اشتراطات التصريح أن يكون سند ملكية العقار «سكني» للشقة، أو «سكني أو تجاري» للمنزل أو الفيلا ضمن مجمع عقاري مغلق، أو «تجاري أو مزرعة في منطقة حتا فقط» للفيلا المستقلة، ولا يتم التصريح للوحدات المصنفة كغرف أو شقق فندقية في دبي .