30 % ارتفاع أسعار عقارات دبي منذ الربع الأول 2020 حتى الربع الثالث 2023

واصلت أسعار العقارات في دبي في الارتفاع، لتسجل زيادة في الأسعار للربع الحادي عشر على التوالي وفقاً لدراسة أصدرتها شركة الاستشارات العقارية العالمية نايت فرانك لسوق العقارات السكنية في دبي لخريف عام 2023 .

خلال الربع الثالث من عام 2023، ارتفع متوسط أسعار العقارات السكنية بنسبة 5%، لتصل الزيادة التراكمية إلى 30% منذ الربع الأول من عام 2020، على الرغم من أن الأسعار لا تزال أقل بنسبة 7% من ذروة عام 2014. وعلى أساس سنوي، أظهرت الأسعار ارتفاعاً ملحوظاً بنسبة %19 .

وعلّق فيصل دوراني، الشريك - رئيس قسم الأبحاث في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: "بينما نقترب من السنة الرابعة من هذه الزيادات المتتالية في الأسعار في دورة السوق الثالثة، تظل الأسواق الرئيسية في دبي محطاً للأنظار وتمثل 4.8٪ من إجمالي قيم الصفقات التي تمت خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2023.

أما سوق المنازل الجاهزة فما زالت بالصدارة، إذ أظهرت الإحصائيات أن 51% من الصفقات التي تمت بين الربعين الأول والثالث كانت عبارة عن مبيعات في السوق الثانوية، ما يعكس النسبة الكبيرة من المشترين النهائيين والباحثين عن منازل ثانوية في دورة السوق الحالية".

في هذا السياق، يقول نيك كاندي، الرئيس التنفيذي لشركة كاندي كابيتالز: "تسلط هذه النتائج الأخيرة الضوء على الثقة الراسخة في سوق العقارات الفاخرة في دبي. إن المسار المتميز للمدينة، وأسلوب الحياة، والموقع الاستراتيجي كمدينة عالمية، قد ساهم في تعزيز مكانة دبي كنقطة جذب للنخبة حول العالم. حالياً، لا تزال أسعار العقارات في دبي معقولة مقارنةً بالمدن العالمية الأخرى، وأعتقد أنه سيكون هناك نمواً كبيراً في الأسعار على مدى الخمس سنوات المقبلة وما بعدها.".

ومع زيادة حجم إصدار المنتجات خلال الـ 12 إلى 18 شهراً الماضية، واستجابة المطورين للطلب المستقر والمستدام على المنازل، فإن عدد المنازل المباعة على السوق يشهد ارتفاعاً ملحوظاً، وفقاً لما ذكرته نايت فرانك. كما بلغ إجمالي مبيعات العقارات قيد الإنشاء خلال التسعة أشهر الأولى من هذا العام 100 مليار درهم، بينما بلغت مبيعات المنازل الجاهزة 104.9 مليار درهم.

بدراسة السوق حسب القطاع، من المتوقع أن تشهد أسعار الشقق في دبي ارتفاعاً بنسبة 5.1% خلال الربع الثالث من عام 2023، لتصل إلى أكثر من 1300 درهم للقدم المربع. هذا يشير إلى زيادة قوية بنسبة 26% منذ الربع الأول لعام 2020، على الرغم من الارتفاع الكبير بنسبة 19% في العام الماضي. ومع ذلك، يجدر بالذكر إلى أن أسعار الشقق لا تزال أقل بنسبة 10% من أعلى مستوى سجلته في عام 2014.

أما فيما يتعلق بقطاع الفلل، فقد شهدت الأسعار في دبي زيادة بنسبة 4.5% بين شهري يونيو وسبتمبر، حيث بلغ أعلى متوسط سعر 1,580 درهم إماراتي للقدم المربع. تمثل هذه الزيادة زيادة بنسبة 18% مقارنة بالعام السابق وزيادة بنسبة 57% منذ الربع الأول لعام 2020.

المناطق الأفضل أداءً

بعد استعراض دقيق للمناطق ذات الأداء الأفضل، يتضح من تحليل نايت فرانك أن الشقق في منطقة جنوب دبي قد شهدت واحدة من أقوى معدلات النمو، حيث ارتفعت الأسعار بنسبة 73٪ خلال الـ 12 شهراً الماضية. تأتي في المرتبة التالية أبراج بحيرات جميرا (67٪) ومدينة جميرا ليفنج (أم سقيم الثالثة) (37٪)، بأسعار تقدر بحوالي 1,150 درهماً إماراتياً، و1,780 درهماً إماراتياً، و2,860 درهماً إماراتياً على التوالي.

علاوة على ذلك، تواصل نخلة جميرا الحفاظ على مكانتها باعتبارها أغلى سوق للشقق السكنية، حيث تبلغ الأسعار 3,390 درهماً إماراتياً للقدم المربع. والجدير بالذكر أن كلتا السوقين الفرعيتين في نخلة جميرا ومنطقة أم سقيم الثالث شهدتا تجاوز أسعارهما مستويات الربع الأول من عام 2020 بنسبة 122% و100% على التوالي.

كما سجلت جزر جميرا زيادة بنسبة 65٪ في أسعار الفلل في العام الماضي وحده، لتبلغ الآن 2,680 درهماً إماراتياً للقدم المربع، مما يجعلها المنطقة التي شهدت أسرع زيادة في قيمة الفلل. بالإضافة إلى ذلك، سجلت الفلل في منطقة جنوب دبي أهم تغير ربع سنوي في الأسعار، حيث ارتفعت بنسبة 33% خلال الربع الثالث. 

توقعات سوق عقارات دبي للعام 2024

نشرت نايت فرانك أيضاً توقعاتها السنوية للسوق لعام 2024 واعتمدت في توقعاتها على أربعة من العوامل الأساسية التي أثرت على أسعار العقارات في دبي خلال دورة السوق هذه. تتضمن هذه العوامل حجم الصفقات، وزيادة الطلب على العقارات الجاهزة، والنسبة العالية من المشترين النقديين، بالإضافة إلى قيود العرض.

وأوضح دوراني: “بعد مرور 12 شهراً على أول توقعاتنا لسوق العقارات السكنية الفاخرة في دبي، أثبتت توقعاتنا لعام 2023 دقتها. فقد شهدت السوق الرئيسي في دبي، والتي تشمل أحياء نخلة جميرا وتلال الإمارات وجزيرة خليج جميرا، نمواً في الأسعار بنسبة 15.9% خلال الـ 12 شهراً حتى نهاية سبتمبر 2023، مما يضعنا على المسار الصحيح لتحقيق النسبة المقدرة 13.5% والتي توقعناها في هذا الوقت من العام الماضي. وفي عام 2024، نتوقع زيادة بنسبة 5% في القيم الأولية، في حين من المتوقع أن ينمو السوق العقاري بنسبة %3.5%.

في حين أن هذا قد يبدو، ظاهرياً على الأقل، بمثابة انخفاض كبير في نمو الأسعار الأساسية بنسبة 44.4٪ المسجلة في عام 2021، إلا أنه مجرد انعكاس لبعض النمو الاستثنائي في عام 2021 الذي يسير ببطء في انحساره على مدى الـ 12 شهرًا الماضية من توقعاتنا."

خلال دورة السوق هذه، أثرت عدة عوامل بشكل كبير على أداء الأسعار، وكانت واحدة من هذه العوامل هي الرقم القياسي لمبيعات المنازل الذي تجاوز عتبة الـ 10 ملايين دولار أمريكي. في الفترة من الربع الأول إلى الربع الثالث من عام 2023، تم بيع 87 ألف منزل في الإمارة، مما أدى إلى قيمة إجمالية للصفقات بلغت 224.6 مليار درهم. بالمقارنة مع عام 2022، حيث تمت 92 ألف معاملة بقيمة إجمالية بلغت 222.7 مليار درهم. يجدر بالذكر أن النشاط الشهري انخفض إلى 7500 معاملة في سبتمبر، بانخفاض عن الوتيرة الثابتة لأكثر من 10000 منزل تم بيعها شهرياً بين يناير وأغسطس.

وتميز سوق الوحدات السكنية للتملك الحر في دبي بهيمنة العقارات التي لازالت قيد الإنشاء، حيث بلغت نسبة مبيعات العقارات قيد الإنشاء 62% من إجمالي المبيعات في عام 2009 وبمتوسط طويل الأمد قدره 42%. وفي الربع الأول إلى الربع الثالث من عام 2023، شكلت العقارات قيد الإنشاء 47.8% من إجمالي المبيعات، وهو أعلى قليلاً من المتوسط على المدى الطويل.

ووفقاً لتقرير الوجهة دبي لعام 2023 الصادر عن نايت فرانك، فإن 66% من أصحاب الثروات العالمية الكبيرة الذين يبحثون عن منزل ثانٍ في دبي يفضلون العقارات الجاهزة. وعلى الصعيد العالمي، يفضل 53% من الأثرياء المنازل المكتملة في دبي، وترتفع هذه النسبة إلى 61% بين أولئك الذين تتجاوز ثرواتهم الصافية 10 ملايين دولار أمريكي، وتصل إلى 71% بين الأثرياء في شرق آسيا.5

يواصل المشترون النقديون السيطرة على السوق، حيث يمثلون حوالي 80٪ من حجم المعاملات في الربع الثاني من عام 2023. وقد ساعد ذلك في عزل السوق عن تأثير ارتفاع تكاليف الاقتراض وساهم في تحقيق مبيعات قياسية في عام 2023. في حين وصلت نسبة المعاملات النقدية إلى أعلى مستوى لها على الإطلاق بلغ 82.4٪. خلال النصف الأول من عام 2023، هناك احتمال أن يفكر العديد من المشترين في إعادة التمويل في المستقبل.

ومن المتوقع أن يصل عدد سكان المدينة المتزايد إلى 7.8 مليون نسمة بحلول عام 2040، وسيتطلب ذلك زيادة كبيرة في التطوير السكني. ويتجلى هذا بشكل خاص في الأسواق الرئيسية، حيث يوجد 368 منزلاً فقط قيد الإنشاء حالياً، مما يشير إلى احتمال ارتفاع الأسعار مقارنة بالسوق السائدة.

في الماضي تأثرت سوق العقارات السكنية في دبي بزيادة العرض، مما أعاق نمو قيمة رأس المال. ومع ذلك، فقد تم قياس قدرة المطورين على تلبية الطلب الحالي، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار بشكل ملحوظ. في الوقت الحاضر، هناك 77,864 منزلاً (باستثناء المساكن ذات العلامات التجارية) قيد الإنشاء، ومن المقرر تسليمها بحلول نهاية عام 2028، بمتوسط سنوي يبلغ حوالي 13,000 منزل على مدى السنوات الست المقبلة، وهو أقل بكثير من معدلات الإنجاز التاريخية.
 

مخاطر القطاع العقاري

واختتم دوراني قائلاً: "تترتب على توقعاتنا مجموعة من المخاطر البارزة. يتضمن ذلك التباطؤ الاقتصادي العالمي وتأثيره غير المباشر على الاقتصاد المحلي، بالإضافة إلى خطورة تصاعد التوترات الإقليمية. هذه المخاطر تعتبر متوسطة إلى عالية، وهناك احتمالية بارزة لأن تكون التوترات الإقليمية المحرك الرئيسي لارتفاع أسعار النفط. وهذا بدوره قد يشجع على ارتفاع التضخم العالمي ومعدلات الفائدة، مما يؤدي بالتالي إلى رفع أسعار الاقتراض وتثبيط الطلب.

فيما يتعلق بزيادة المعروض من المنازل، فإن هذا يشكل تحدياً أقل بالنسبة للسوق. من وجهة نظرنا، لا يزال هناك نقص واضح في العرض في المدينة، وذلك بشكل خاص في ظل توقعات النمو السكاني وندرة المساكن الجديدة في المناطق الرئيسية وعلى مختلف مستويات الأسعار".