272 مليون دولار مبيعات المكاتب في دبي بالربع الأول 2023

سجلت سوق العقارات في دبي خلال الربع الأول من العام الجاري 636 صفقة بيع لمكاتب تجارية بقيمة تجاوزت مليار درهم،  أي ما يعادل 272.4 مليون دولار (الدولار=3.67 درهم). 

وبلغت المساحة الاجمالية للمكاتب المباعة 906370 قدم مربع، وذلك وفقاً لبيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي نشرتها صحيفة "البيان".

واستحوذت منطقة الخليج التجاري على أكبر صفقات بيع المكاتب في دبي خلال أول 3 أشهر من العام، حيث سجلت 337 صفقة بيع بقيمة 547 مليون درهم، تلتها أبراج بحيرات جميرا بـ 220 صفقة بقيمة 276 مليون درهم، وسجلت واحة دبي للسليكون 22 صفقة بيع لمكاتب بقيمة 11.4 مليون درهم.

ومن حيث أغلى مكتب في دبي تم بيعه خلال الربع الأول، فهناك صفقة بيع لـ 8804 قدم مربع من المساحة المكتبية بقيمة 49.4 مليون درهم في منطقة برج خليفة، تلتها صفقة بيع لـ 4186 قدم مربع في منطقة الخليج التجاري بقيمة 22.4 مليون درهم. 

ارتفاع الايجارات

وفي تصريحات لـ "البيان الاقتصادي" أوضح علي سجواني، العضو المنتدب لشركة داماك العقارية أنه وبحسب التقرير الصادر عن "جي إل إل" المتخصصة في الاستشارات العقارية، فقد ارتفعت إيجارات المساحات المكتبية من الفئة «أ» في منطقة الأعمال المركزية في دبي خلال الربع الأخير من عام 2022 بنسبة 21% مقارنة بالعام الذي سبقه، مسجلةً متوسطاً بلغ 2,100 درهم للمتر المربع سنوياً.

ولفت سجواني إلى أن العامل الأبرز لنمو الطلب على المكاتب يتجسد في ارتفاع أعداد الرخص التجارية الجديدة في دبي، نتيجة استقطاب المستثمرين الدوليين من مختلف أنحاء العالم، وتخطي جائحة كوفيد-19 وعودة الكثير من الشركات إلى نظام العمل من المكاتب، بالإضافة إلى محدودية العرض في بعض المناطق الحيوية في دبي.

أيهما افضل شراء المكاتب أم استئجارها ؟

ورداً على سؤال حول أفضلية تملك المكاتب أو استئجارها بالنسبة للشركات من ناحية التكاليف، قال سجواني :"لكلٍّ منها إيجابياته وسلبياته، والأمر يعود بطبيعة الحال إلى نشاط الشركة وحجمها وطبيعة عملها. التملك يمنح الشركة استقراراً أفضل، لا سيّما إن كان في منطقة أعمال تشهد نشاطاً متزايداً، وهو ما يرفع من قيمة العقار أيضاً. وبرأيي فأن التأجير هو خيار أفضل للشركات الناشئة الصغيرة الحجم، لأنه يخفف من حجم الأعباء المالية والمصاريف على الشركة، خصوصاً في بداية انطلاقتها، ويمنحها الفرصة لاستثمار رأس المال في أنشطة الشركة بدلاً من تجميده في شراء العقار". 
 

حجم العرض في سوق المكاتب

ومن جانب قال فراز أحمد، مدير أول في شركة جيه إل إل لمنطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا أن قطاع المكاتب في دبي شهد تحولاً كبيراً وانتعاشاً سريعاً بعد الجائحة مدعوماً بثلاثة عوامل هي: التوجه نحو الجودة، ومحدودية المعروض، والداخلون الجدد إلى السوق.

ومن ناحية العرض، لم تكتمل كثير من مشاريع العقارات المكتبية خلال الربع الأول، وأدى ذلك إلى استقرار المخزون عند 3.9 مليون متر مربع (41.9 مليون قدم مربع)، علماً أنه من المقرر تسليم نحو 100 ألف متر(مليون قدم مربع) مربع من المساحات المكتبية في الإمارة حتى نهاية العام بحسب أحمد.

ولفت أحمد إلى أن انتعاش سوق المكاتب في دبي استمر بعد الزخم القوي الذي شهده العام الماضي، إذ ارتفع الطلب على المساحات المكتبية عالية الجودة التي توفر بيئة عمل صحية وحيوية تدعم تجارب الموظفين. ونتيجة لذلك، ارتفع متوسط إيجارات هذه الفئة في منطقة الأعمال المركزية بدبي خلال الربع الأول من عام 2023 بنسبة 16% مقارنة بالعام السابق لتصل إلى 2140 درهم للمتر المربع في السنة. ومع ذلك، سجلت المساحات المكتبية في بعض المناطق أداءً أفضل، كما في مركز دبي المالي العالمي، حيث يزيد متوسط الإيجارات عن 2900 درهم للمتر المربع. وليس غريباً أن يسهم ارتفاع الطلب على المكاتب وقلة المشاريع المسلّمة إلى انخفاض المساحات المكتبية المتاحة في منطقة الأعمال المركزية بدبي، حيث انخفض معدل المساحات الشاغرة في منطقة الأعمال المركزية إلى 11% خلال الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2023.
 

الاستثمار في المكاتب

وأضاف أحمد :بعودة المؤسسات في جميع أنحاء العالم إلى استئناف العمل من المكاتب، يشهد مكان العمل ذاته تطوراً ملحوظاً مما يستلزم تحولاً على المدى الطويل في المحفظة العقارية للشركات للنجاح في عالم ما بعد الجائحة. ووفقاً لـ "استطلاع رأي مستقبل العمل" الذي أجرته شركة "جيه إل إل"، اتفق 77% من شركات العقارات التجارية الرائدة على أن الاستثمار في المساحات المكتبية عالية الجودة سيكون له الأولوية الأكبر من التوسع في مشاريعهم الإجمالية".

وأشار أحمد إلى أن النسخة الأخيرة من تقرير "جيه إل إل" لرصد أسعار إيجارات المساحات المكتبية المميزة والذي يرصد تكاليف استئجار المكاتب في 134 سوقاً في 116 مدينة، قد كشفت عن احتفاظ هونغ كونغ بمكانتها كأغلى سوق للمكاتب في العالم. وحل وسط مدينة نيويورك في المرتبة الثانية عالمياً، بينما جاءت أسواق لندن ويست إند، وشارع بكين المالي، ووادي السيليكون في المراتب الثلاثة اللاحقة. وحلت دبي في المرتبة 16 (بعدما كانت في المركز 36 عام 2021) بتكلفة إشغال قدرها 103 دولارات للقدم المربعة سنوياً على أساس صافي المساحة القابلة للتأجير
 

أغلى أسواق المكاتب

وبدوره أشار سوابنيل بيلاي، مدير قسم الأبحاث في الشرق الأوسط لدى شركة الاستشارات العقارية سفلز أن سوق المكاتب في دبي شهدت انتعاشاً قوياً في النشاط خلال العامين الماضيين. فقد اكتسبت حركة النمو التي كانت واضحة منذ بداية النصف الأول من عام 2020، زخماً طوال العامين الماضيين مع إبرام صفقات صغيرة ومتوسطة في جميع أنحاء المدينة. ويتمثل هذا الارتفاع في نشاط التداول أيضًا في عدد تراخيص الأعمال الجديدة التي تم إصدارها من قبل حكومة دبي.

وأوضح بيلاي أن سوق المكاتب في دبي استفادت بشكل كبير من التدابير الإيجابية والاستباقية التي اتخذتها الحكومة لضمان استمرارية الأعمال، بالإضافة إلى حماية صحة سكانها وزوارها. وقد لاقت هذه السياسات ترحيباً حسناً من قبل المجتمع العالمي للأعمال، الذي ينظر الآن إلى دبي على أنها خيار بديل لتوسيع وتنمية أعمالهم. وعبر مستويات الاستفسارات التي وردت من شركات متعددة الجنسيات على مدار الأشهر القليلة الماضية، يتضح هذا الاتجاه بشكل واضح - فقد زاد عدد الشركات التي تستكشف خيارات المكاتب في جميع أنحاء المدينة لإعادة توطين جزء من عملياتهم التجارية في الإمارة.

ولفت بيلاي إلى أنه ووفقاً لأحدث تقرير صادر عن شركة سفلز لتكاليف المكاتب الرئيسية، تم تصنيف دبي كعاشر أغلى سوق للمكاتب في العالم بتكلفة فعالة صافية للإشغال بلغت 108.66 دولارًا أمريكيًا للقدم المربع الواحد سنويًا. وتأتي أعلى ثلاثة أسواق في هونغ كونغ بتكلفة تبلغ 248.41 دولارًا أمريكيًا، ولندن بتكلفة تبلغ 218.35 دولارًا أمريكيًا، ونيويورك (ميدتاون) بتكلفة تبلغ 168.54 دولارًا أمريكيًا للقدم المربع الواحد سنويًا.

مساحات العمل المرنة

وكان تقرير صادر عن "سفلز" قد أظهر أن دبي احتلت المرتبة 18 ضمن قائمة أكثر الأسواق العالمية نمواً في قطاع مساحات العمل المكتبية المرنة في دبي، مما يسلط الضوء على إمكانات وفرص النمو التي توفرها الإمارة لمزودي الخدمات والمستأجرين على حدٍ سواء.

وشهد سوق مكاتب دبي نمواً ملحوظاً خلال السنوات الماضية، حيث ازداد الطلب على المساحات المكتبية المرنة في دبي بسبب انتعاش النشاط الاقتصادي في المنطقة والآفاق الإيجابية لاقتصادات دولها. وتشهد دبي، وتماشياً مع التوجهات العالمية، زيادةً ملحوظة وثابتة في أعداد مزودي المساحات المرنة خلال السنوات القليلة الماضية. وعلى الرغم من أن حصتهم من سوق المكاتب الإجمالي لا تزال محدودة حتى الآن، تزداد أهمية مشاركتهم مع دخول المزيد من المزودين إلى السوق وتعزيز المزودين الحاليين لحضورهم فيه.