هل عاد المضاربون إلى سوق عقارات دبي؟

استقطبت مراحل طفرة المبيعات التي شهدتها الدورات السابقة للسوق العقاري في دبي نسبة كبيرة من المضاربين الباحثين عن مكاسب سريعة ومجزية، فكان المستثمر المضارب يشتري عقاراً على الخريطة ويسدد أولى الدفعات ومن ثم يبيعه بعد فترة قصيرة ليحقق المكاسب والارباح مستفيداً من ارتفاع الطلب وزخم الاقبال الكبير. 

ومع بداية مرحلة الازدهار الجديدة التي تشهدها حالياً سوق عقارات دبي مع الارتفاع القياسي في المبيعات العقارية، غابت ظاهرة المضاربة عن السوق التي باتت أكثر نضجاً وتطوراً، لكن أحد التقارير المتخصصة رصد مؤشراً برز حديثاً، ونبّه من احتمال عودة المضاربين في حال تزايدت عمليات إعادة البيع للمشاريع قيد الانشاء بشكل أكبر خلال الأشهر المقبلة. ويقدم موقع "المصدر العقاري" ترجمة لأهم ما ورد من نتائج في التقرير.

صدر التقرير عن منصة الأبحاث العقارية "بروبرتي مونيتور" Property Monitor وتناول مستجدات القطاع العقاري في دبي خلال شهر نوفمبر 2022، وتعتمد دراسات وتقارير المنصة على بيانات شهادات تملك العقار (الملكية العقارية) Title Deed المسجلة في دائرة الأراضي لحساب صفقات بيع العقارات الجاهزة أي المكتملة، فيما يتم حساب صفقات بيع العقارات قيد الانشاء، البيع على الخريطة أو المخطط، بالاعتماد على بيانات عقود تسجيل البيع المبدئي Oqood لدى الدائرة.

ونظراً لأن عدة صفقات بيع للفلل ومنازل الـ "تاون هاوس" التي ما تزال قيد الانشاء، أي التي بيعت على الخريطة – المخطط، يتم تسجيلها كشهادة تملك عقار (الملكية العقارية) Title Deed لقطعة الأرضي الخاصة بالمنزل، أي قد تعتبر عقاراً جاهزاً، وليس كعقد تسجيل البيع المبدئي   Oqood وهو العقد الخاص بالعقارات المباعة على الخارطة، تقوم بالتالي منصة "بروبرتي مونيتور"  باستثناء عقود بيع تلك الفلل والمنازل من البيانات لتقديم واقع أكثر دقة حول مبيعات المخزون غير المباع في المشاريع الجاهزة والمكتملة. 

وأشار التقرير إلى أن عمليات إعادة البيع، والتي تعني أي عملية بيع لاحقة للعقار بعد عملية البيع الأولى من المطور بما يشمل العقارات تحت الانشاء – على الخريطة أو العقارات المنجزة، قد استحوذت على 43.4 % من عمليات البيع في نوفمبر 2022 بنمو 3.2 % على أساس شهري، حيث تم تسجيل 44225 عملية إعادة بيع، ويأتي 18.8 % من هذا النمو في عدد الصفقات لعمليات إعادة بيع عقارات قيد الانشاء، التي تسمى أيضاً العقارات على الخريطة أو على المخطط، وذلك من قبل من قاموا بشرائها للمرة الأولى من المطورين، وقد حققوا في أغلب الحالات مكاسب نقدية عبر إعادة بيع العقار في دبي الذي ما زال قيد الانشاء.

وأوضح التقرير أن هذه الظاهرة حدثت في الدورات السابقة التي شهدها الاستثمار العقاري في دبي والتي شهدت دخول المضاربين بهدف تحقيق مكاسب سريعة في فترات زمنية قصيرة، لكنه أوضح أنها قد تكون هذه المرة مجرد اقتناص لفرص غير متوقعة حصل عليها مشتري العقارات قيد الانشاء، أي أن المضاربة لم تكن هدفاً بحد ذاته. وبالرغم من ذلك  نبّه التقرير لضرورة مراقبة عمليات إعادة بيع العقارات قيد الانشاء خلال الأشهر المقبلة، حيث يمكن في حال ارتفاع عددها بشكل كبير أن تشكل مؤشراً على حدوث فقاعة عقارية في دبي .

واستمراراً للتوجه الذي بدأ عام 2020، كانت نسبة ملحوظة من شهادات تملك العقارات Title Deed، أي عقود تملك العقارات الجاهزة في دبي، عبارة عن عمليات بيع أولية مباشرة من المطورين لعقارات غير مباعة في مشاريع مكتملة وجاهزة، حيث استحوذت المشاريع الجاهزة على 16.8 % من إجمالي 5763 صفقة بيع أولية أبرمها المطورون خلال نوفمبر. 

وبلغت حصة عمليات البيع الأولية من المطورين 56.6 % من اجمالي الصفقات المسجلة مقابل 43.4 % حصة عمليات إعادة البيع، والتي تعني أي عملية بيع لاحقة للعقار بعد عملية البيع الأولى من المطور، وبذلك تصل حصة عمليات البيع الأولية من يناير لغاية نهاية فبراير من العام 62.1 % من اجمالي الصفقات مقارنة بـ 37.9 % حصة عمليات إعادة البيع.

وجاءت مدينة محمد بن راشد في المرتبة الأولى بين مشاريع التطوير الرئيسية من حيث عمليات البيع الأولية، حيث استحوذت على 13.8 % من اجمالي الصفقات أي 789 صفقة، وشملت 385 صفقة بيع في مشروع ذا كرست من شركة شوبا العقارية يليها مشروع عزيزي ريفيرا 43 بـ 83 صفقة، ومن ثم "إيلي صعب فاي" Elie Saab Vie في منطقة ذا فيلدز ديستريكت 11 The Fields District 11  بـ 67 صفقة.

ومن حيث عمليات إعادة البيع، حلت منطقة الخليج التجاري أولاً من حيث عدد الصفقات بحصة وصلت إلى 7.6 %، وتركز الصفقات في عدة مشاريع أبرزها "سول باي" Sol Bay بـ 41 صفقة.