كيف تستثمر في الملكية الجزئية للعقارات في دبي بأقل رأس مال؟

تيح الملكية الجزئية للعقارات في دبي، أي Fractional Ownership ، للمستثمرين من جميع أنحاء العالم امتلاك حصص في العقارات دون الحاجة إلى رأس مال كبير، إذ يعتمد هذا النموذج على تقسيم العقار إلى أسهم يمكن شراؤها من قبل مستثمرين عدة، مما يجعل الاستثمار في العقارات أكثر شمولية ومرونة، مع تحقيق عوائد استثمارية جذابة، وذلك بحسب تقرير نشرته صحيفة البيان. 

وفي هذا الإطار، تقدم شركات واعدة مثل  شركة بريبكو  PRYPCO وشركة بيتُكم Baytukum  وشركة ستيك Stake والتي انطلقت جميعها من دبي، حلولاً تقنية متقدمة لتسهيل عملية الاستثمار العقاري الجزئي، مما يمكن المستثمرين من شراء حصص في العقارات من جميع أنحاء العالم، وإدارة استثماراتهم بسهولة، وتحقيق دخل ثابت من الإيجارات. وتوفر هذه المنصات خيارات استثمار تبدأ من 5000 درهم (بيتُكم) و136 دولاراً (ستيك) و500 درهم (بريبكو)، مع عوائد سنوية تتراوح بين 6 % و10.3 % حسب ظروف السوق والعقار المستثمر فيه.
وخلص تقرير البيان الذي تضمن تصريحات لمؤسسي هذه الشركات لعدة نتائج وهذه أبرزها :

مفهوم الملكية الجزئية للعقارات

• نموذج استثماري متطور يسمح للأفراد بامتلاك حصة من العقارات دون الحاجة إلى شراء العقار بالكامل.
• يتيح تقسيم المسؤولية المالية والفوائد بين عدة مستثمرين، مما يسهل دخول السوق العقاري.
• يساهم في جعل الاستثمار العقاري أكثر شمولية ويوفر فرصاً للفئات التي تجد صعوبة في جمع رأس مال كبير.

كيفية عمل الملكية الجزئية

• الحد الأدنى للاستثمار: يمكن بدء الاستثمار بمبالغ منخفضة (500 درهم أو 5000 درهم حسب المنصة).
• شراء الحصص: المستثمرون يشترون أسهماً أو وحدات في عقار معين عبر منصات متخصصة.
• تحقيق العوائد: يحصل المستثمرون على عوائد سنوية تتراوح بين 6% - 10.3% وفقاً للأداء الفعلي للعقار.
• المشاركة في الأرباح: يستفيد المستثمرون من دخل الإيجار وتقدير قيمة العقار على المدى الطويل
• الخروج من الاستثمار: بعد فترة معينة (مثلاً 21 شهراً)، يمكن بيع الحصة والحصول على الأرباح.
• تنويع المحفظة: يمكن الاستثمار في عدة عقارات لتقليل المخاطر وزيادة العوائد.
   

المزايا الرئيسية

• سهولة الدخول: إمكانية الاستثمار بمبالغ صغيرة مقارنة بشراء العقار كاملاً.
• تنويع المخاطر: يمكن للمستثمرين توزيع استثماراتهم على عدة عقارات.
• إمكانية تحقيق عوائد سنوية ثابتة من الإيجار أو زيادة قيمة العقار بمرور الوقت.
• توفر حلول تكنولوجية متقدمة تتيح تتبع الاستثمارات وإدارتها بسهولة عبر المنصات الرقمية.

التشريعات والتنظيمات

• تخضع المنصات إلى إشراف الجهات التنظيمية مثل هيئة دبي للخدمات المالية ودائرة الأراضي والأملاك في دبي.
• يحصل المستثمرون على سندات ملكية رسمية وشهادات أسهم تضمن الشفافية والأمان.
• تُستخدم حسابات مصرفية خاضعة للرقابة لحماية أموال المستثمرين وضمان النزاهة في المعاملات.

التحديات والمخاطر

• تقلبات السوق قد تؤثر على العوائد الاستثمارية.
• مخاطر تأخر الإيجار أو انخفاض قيمة العقارات.
• عدم ضمان العوائد المستقبلية، حيث يعتمد الأداء على ظروف السوق الفعلية.

شركة بريبكو PRYPCO

وقالت أميرة سجواني، المؤسسة والمديرة التنفيذية لشركة تكنولوجيا العقارات بريبكو PRYPCO  ، إن سوق العقارات في دبي يتميز ببيئة متطورة وقاعدة قوية، مما يجعله وجهة جاذبة للاستثمارات المبتكرة. وأشارت إلى أن الملكية الجزئية للعقارات تعد من بين الحلول الثورية التي يتيحها السوق، حيث تضم محفظة الشركة اليوم عقارات تصل قيمتها إلى 15 مليون دولار.

وأضافت سجواني إن الملكية الجزئية تشكل تحولاً كبيراً ومهماً في القطاع العقاري، إذ تساهم في جعله أكثر شمولية، مما يتيح فرصاً جديدة للفئات التي تجد صعوبة في دخول السوق بسبب عدم امتلاكها دفعة أولى كبيرة، مؤكدة أن هذا النموذج يوفر حلاً مرناً ومناسباً للراغبين في الاستثمار العقاري دون الحاجة إلى رأس مال ضخم.

وأوضحت سجواني أن «بريبكو» تتيح للعملاء فرصة الاستثمار بمبلغ يبدأ من 500 درهم فقط، مع تحقيق عوائد تتراوح بين 6 % و9 %، مشيرة إلى أن السوق يحمل آفاقاً واعدة وفرصاً قوية للنمو في المستقبل.
 

شركة بيتُكم Baytukum

بدورها، قالت المؤسس والمدير الإداري لشركة  بيتُكم  Baytukum  ، لطيفة عيسى بن حيدر: إن الملكية الجزئية للعقارات هي نموذج استثماري متطور يسمح للأفراد بالمشاركة في ملكية عقار مع آخرين، وتقسيم المسؤولية المالية والفوائد، حيث تفتح الباب أمام استثمارات عقارية أسهل، وتمكن المستثمرين من امتلاك حصة من العقار دون الحاجة إلى الالتزام برأس المال الكامل المطلوب عادة.

وأضافت: «تقدم منصتنا خدمة سلسة وآمنة تبسط هذه العملية، وتستفيد من التكنولوجيا المتطورة لتيسير الاستثمارات وإدارة حصص الملكية وضمان عوائد شفافة، من خلال منصتنا، يمكن للعملاء الاستثمار بسهولة في العقارات في دبي، ومراقبة أصولهم، وكسب دخل الإيجار أو زيادة رأس المال بطريقة كانت في السابق متاحة فقط للمستثمرين الكبار».
وأفادت بن حيدر أن «بيتُكم» تلتزم بتسهيل وصول الجميع إلى الاستثمارات العقارية، من خلال الجمع بين المعرفة المتخصصة بالسوق والتكنولوجيا المتقدمة، بما يمكن الأفراد من الاستثمار في حصص جزئية من العقارات.
وتابعت «تختلف عوائد الاستثمار السنوية حسب العقار وظروف السوق، على سبيل المثال، في أحدث عقار خرجنا منه، شهد مستثمرونا عوائد سنوية صافية متوسطة حوالي 7 %، يعتمد هذا العائد على الأداء الفعلي للعقار، مع الأخذ في الاعتبار كل من دخل الإيجار وتقدير رأس المال على مدى مدة الاستثمار البالغة 21 شهراً». وأكدت بن حيدر أن العائدات قد تختلف عبر العقارات المختلفة وظروف السوق، والأداء السابق ليس بالضرورة مؤشراً موثوقاً به للنتائج المستقبلية.

وقالت بن حيدر: إنه تم تصميم الحد الأدنى للاستثمار على منصتنا ليكون في متناول معظم الأفراد، بدءاً من 5000 درهم فقط، مما يسمح لمجموعة واسعة من المستثمرين بالمشاركة في السوق، وحالياً، لدى منصتنا محفظة تضم 10 عقارات ممولة بالكامل وعقاراً واحداً تم الخروج منه، جميعها سكنية، وتم فحصها بعناية لمعرفة قدرتها على توليد العائدات، نواصل توسيع محفظتنا، وتحديد فرص جديدة في مواقع مميزة.
وذكرت بن حيدر أن تقلبات السوق هي جزء طبيعي من دورة العقارات، وفي حين تقدم الأسواق المرتفعة بالتأكيد مكاسب أكثر فورية، فإن الاتجاهات الهبوطية ليست بالضرورة ضارة بمستثمرينا.

وأضافت: العقارات عادة ما تكون استثماراً طويل الأجل، لذلك، فإنه حتى خلال فترات التراجع، تظل القيمة الأساسية للعقار المختار جيداً مستقرة نسبياً، وخصوصاً في المواقع الرئيسية، وبطبيعة الحال، مثل أي استثمار، هناك مخاطر متضمنة، والأداء الماضي ليس ضماناً للنتائج المستقبلية، بالإضافة إلى ذلك، يسمح نموذج الاستثمار لدينا بالتنويع عبر عقارات متعددة، مما يساعد على تخفيف المخاطر.

وعلاوة على ذلك، في الأسواق الهابطة، غالباً ما تظل عائدات الإيجار مرنة بحسب بن حيدر، مما يضمن تدفقاً نقدياً ثابتاً، ويساعد الاختيار الجيد للعقارات في خفض هذه المخاطر، وحتى لو انخفض السوق مؤقتاً، فهذا لا يعني أنك ستخسر أصولك، خصوصاً عندما يكون لديك محفظة متنوعة من العقارات.

وقالت بن حيدر: «في منصتنا نضع أعلى أولوية للامتثال والشفافية، نحن مرخصون ومنظمون بالكامل من قبل السلطات، بما في ذلك سلطة دبي للخدمات المالية ومركز دبي المالي العالمي، بالإضافة إلى ذلك، فإن جميع عقاراتنا مسجلة رسمياً لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، مما يضمن الوضوح القانوني الكامل والحماية لمستثمرينا، يتلقى كل مستثمر سند ملكية وشهادة أسهم لكل استثمار، مما يعزز التزامنا بالملكية الآمنة والشفافة».

وتابعت: «لمزيد من حماية مصالح المستثمرين، نستخدم حساباً مصرفياً أميناً خاضعاً لمراقبة شديدة لجميع المعاملات المالية، علاوة على ذلك، نجري العناية الواجبة الشاملة على جميع بائعي العقارات والشركاء الخارجيين، مما يضمن أن كل معاملة تلبي معاييرنا الصارمة للجودة والأمان. ونحن نشجع مستثمرينا على أخذ الوقت الكافي لمراجعة كل فرصة استثمارية بعناية وفحص التقارير التفصيلية التي نقدمها بدقة، والتأكد من اطلاعهم بشكل كامل على جميع جوانب استثماراتهم».

وأوضحت بن حيدر أن المنصة في الوقت الحالي، لا تقبل العملات المشفرة كخيار استثماري، ومع ذلك، فإننا نقيم باستمرار اتجاهات السوق والمشهد التنظيمي المتطور، مما يعني أن هذا قد يكون شيئاً نستكشفه في المستقبل مع نضوج المجال.

وفيما يتعلق بتقنية البلوك تشين، ففي حين أنها ليست بعد مكوناً أساسياً من البنية التحتية التشغيلية لدينا، فإننا ندرك إمكاناتها لتعزيز الشفافية والأمان وسرعة المعاملات في معاملات العقارات بحسب بن حيدر. وأردفت: نحن نستكشف بنشاط كيف يمكن لتقنية البلوك تشين أن تتكامل مع منصتنا لتبسيط التحقق من الملكية بشكل أكبر، وتسهيل المعاملات عبر الحدود، وضمان إدارة آمنة وفعالة لأصول المستثمرين، وسيتم اتخاذ جميع القرارات في هذا الصدد بما يتماشى مع المتطلبات التنظيمية المعمول بها.
وأكدت بن حيدر أن مستقبل الملكية الجزئية في العقارات واعد بشكل لا يصدق، ومع استمرار ارتفاع الطلب على فرص الاستثمار البديلة، فإن الملكية الجزئية في وضع جيد لتصبح طريقة مفضلة للأفراد الذين يسعون إلى دخول سوق العقارات.

وأضافت: «في الوقت الحاضر، تقع عقاراتنا فقط في دبي، مما يوفر فرصاً كبيرة وبيئة منظمة جيداً للاستثمارات العقارية، ومع ذلك، لدينا عملاء من جميع أنحاء العالم، وفي رأيي، فإن التواجد الفعلي في دبي ليس شرطاً للمشاركة في منصتنا، وعلى المدى الأبعد، أعتقد أننا في وضع جيد للتوسع عالمياً بما يتماشى مع المتطلبات التنظيمية ذات الصلة المعمول بها في الولايات القضائية ذات الصلة، ونحن متفائلون بشأن توسيع نطاق منصتنا إقليمياً في المستقبل».

شركة stake

شركة ستيك

من جانبه، قال رامي طبارة الشريك المؤسس والرئيس التنفيذي المشارك في stake «ستيك»: إن الملكية الجزئية في العقارات تسمح للمستثمرين المتعددين بامتلاك عقار بشكل جماعي من خلال شراء أسهم. وفي الإمارات نعمل كمنصة عقارية جزئية، حيث يصبح المستثمرون مساهمين في شركة ذات غرض خاص (SPV) تمتلك العقار.

وأضاف طبارة: «يجعل هذا النموذج أسواق العقارات المتميزة أكثر سهولة في الوصول إليها، ويكسر الحواجز المالية التقليدية، حيث تبدأ الاستثمارات من 136 دولاراً، ويستفيد كل مستثمر بشكل متناسب من دخل الإيجار وتقدير العقار بناءً على حصته في الملكية».

وتابع طبارة: «في سوق المملكة العربية السعودية التي توسعنا إليها انطلاقاً من دبي، يختلف النموذج، هنا، تتم الاستثمارات من خلال صناديق العقارات المنظمة بدلاً من الملكية الجزئية، حيث يتم تسجيل المستثمرين كحاملي وحدات في الصندوق، الذي يمتلك الشركة ذات الغرض الخاص، وتم تصميم هذا النهج وفقاً للإطار التنظيمي المحلي مع توفير الوصول إلى الأسواق ذات النمو المرتفع».

وذكر طبارة أنه سواء في الإمارات أو السعودية، فإننا نجعل الاستثمار العقاري آمناً وسهل المنال وخالياً من المتاعب، تُبسِّط تقنيتنا العملية بأكملها - حيث يمكن تصفح خيارات العقارات المختارة والاستثمار فيها ببضع نقرات فقط، وفي الإمارات، أضفنا أيضاً مزايا بارزة مثل ضمانات الإيجار والأهلية للحصول على تأشيرات ذهبية رقمية، ما نقوم به هو إعادة تشكيل كيفية تعامل الناس مع استثمارات العقارات.

وفيما يتعلق بخيار الإقامة الذهبية، قال طبارة إننا أعلنا في مايو 2023عن تقديم الإقامات الذهبية من خلال مركز دبي المالي العالمي للمستثمرين الذين يستثمرون ما لا يقل عن 2000000 درهم أو أكثر على منصتنا، تمثل هذه المبادرة المرة الأولى في دبي التي سيتمكن المستثمرون من الحصول على إقامة ذهبية من خلال منصة استثمار رقمية.

وقال طبارة: نحن فخورون بأن نقول إننا اجتذبنا بالفعل أكثر من 900 ألف مستخدم على مستوى العالم. وتقدم منصتنا عوائد استثمارية سنوية تنافسية، حيث يبلغ متوسط عوائد المستثمرين 10.3 %، تشمل هذه العوائد مزيجاً من دخل الإيجار وتقدير قيمة العقارات، مما يوفر نهجاً متنوعاً لبناء الثروة.

وتابع: «اليوم، لدينا مجموعة مختارة من العقارات المميزة في الأسواق ذات النمو المرتفع خصوصاً دبي. ويخضع كل عقار لفحص دقيق لضمان استيفائه لمعاييرنا العالية لإمكانات النمو وعائد الإيجار، ومن خلال منصتنا، يمكن للمستثمرين إدارة استثماراتهم دون عناء مع الاستمتاع بفوائد امتلاك العقارات الفاخرة دون التحديات التقليدية لامتلاك العقارات».

أفاد طبارة أن الأسواق ستكون دائماً في حالة صعود وهبوط؛ هذه هي طبيعة أي فئة من الأصول، ومع ذلك، بالمقارنة مع غيرها، فإن العقارات هي واحدة من أقل الأصول تقلباً، وتوفر استقراراً أكبر بمرور الوقت. ومع ذلك، نركز في ستيك على خلق القيمة لمستثمرينا بغض النظر عن ظروف السوق، حتى في حالة الركود، يظل دخل الإيجار مصدراً موثوقاً به للعائدات الثابتة، وهذا يعني أنك لست معتمداً بالكامل على أسعار العقارات وحدها.

وتابع: «نحن انتقائيون للغاية بشأن العقارات التي ندرجها، ونستهدف المناطق والأصول ذات الأساسيات القوية مثل الطلب المرتفع وعوائد الإيجار الثابتة، على سبيل المثال، أظهر سوق دبي مرونة، مدعوماً بالنمو الاقتصادي واتجاهات السكان المتزايدة، ولا ننسى أن العقارات هي لعبة طويلة الأجل، التقلبات المؤقتة لا تحدد المسار العام، التزامنا هو تزويد مستثمرينا بالبيانات والرؤى حتى يتمكنوا من اتخاذ قرارات واثقة، بغض النظر عن السوق».

متطلبات تنظيمية

وقال طبارة إن ستيك تعمل في ظل أطر تنظيمية صارمة لضمان حماية المستثمرين والثقة، في الإمارات تخضع الشركة للتنظيم كمشغل لمنصة العقارات الجزئية من قبل هيئة دبي للخدمات المالية، مما يسمح للمستثمرين بأن يصبحوا مساهمين في العقارات من خلال الملكية الجزئية، وفي السعودية، تعمل الشركة كموزع للصناديق خاضع لتنظيم هيئة سوق المال (CMA)، حيث يتم تسجيل المستثمرين كحاملي وحدات في صناديق العقارات.

وأضاف: «يتماشى هذان النموذجان المتميزان مع المتطلبات التنظيمية المحلية، مما يضمن الالتزام بالمبادئ التوجيهية الصارمة حول الشفافية والأمان وحقوق المستثمرين، في حين أن كلا الكيانين جزء من الشركة الأم نفسها، إلا أنهما يخدمان منصات استثمارية مختلفة مصممة خصيصاً لتلبية الاحتياجات التنظيمية والتشغيلية لكل سوق».

وتابع: «في حين أن الاستثمارات العقارية تنطوي على مخاطر مثل تقلبات السوق والتأخيرات المحتملة في دفع الإيجار، فقد صممنا منصتنا للتخفيف من هذه المخاطر قدر الإمكان، على سبيل المثال، يتم هيكلة العقارات في الإمارات من خلال شركات ذات أغراض خاصة لضمان حقوق الملكية الواضحة، كما نقدم ضمانات الإيجار لتوفير تدفق نقدي ثابت».

وأوضح طبارة أنه في هذه المرحلة، لا نقبل العملات المشفرة للاستثمار، ومع ذلك، فإننا نستكشف دائماً التطورات في التكنولوجيا المالية، إذا كان ذلك منطقياً لمستثمرينا ومتماشياً مع اللوائح، فسنكون منفتحين على دمجها في المستقبل.

أما بالنسبة للبلوك تشين، فبينما لا نعتمد عليها حالياً، فإننا ندرك إمكاناتها لتعزيز الشفافية والكفاءة؛ إنها شيء نراقبه عن كثب، الابتكار هو جوهر ما نقوم به، ونحن نبحث دائماً عن طرق لتحسين تجربة مستثمرينا، بحسب طبارة.

وأكد طبارة أن مستقبل الملكية الجزئية للعقارات واعد. وهذا النموذج يسهل الوصول إلى واحدة من أكثر فئات الأصول ربحية - العقارات - من خلال كسر الحواجز التقليدية مثل تكاليف الدخول المرتفعة، ومع اكتشاف المزيد من الأشخاص لسهولة وفوائد هذا النهج، سيستمر التبني في النمو.

وتابع: «في شركتنا يعد التوسع عنصراً أساسياً في استراتيجية النمو الخاصة بنا، مع وجود موطئ قدم قوي في الإمارات، نحن اليوم نستكشف أسواقاً أخرى في المنطقة وحول العالم لجلب مجموعة متنوعة من المدن لمستثمرينا، ونحن نركز على بناء منتج حيث يمكن لأي شخص، في أي مكان، امتلاك وتنمية الثروة من خلال العقارات».