"جيه إل إل" : مبيعات العقارات على الخريطة في دبي و أبوظبي تسجل ارتفاعاً كبيراً

أشارت شركة الاستشارات العقارية العالمية جيه إل إل JLL إلى حالة الزخم القوي المستمر الذي حققته معاملات البيع على الخارطة في أسواق الوحدات السكنية في دبي وأبوظبي في الربع الثاني من العام بفضل تجدد ثقة المستثمرين والإقبال الكبير على المشاريع التي تم تدشينها في الآونة الأخيرة، وذلك وفقاً لأحدث تقارير الشركة حول أداء سوق العقارات في دولة الإمارات خلال الربع الثاني من عام 2023،

وبحسب بيانات منصة دبي بالس الرقمية، زادت مبيعات الوحدات السكنية على الخارطة في دبي بنسبة 38% من حيث القيمة وبنسبة 30% من حيث العدد خلال الربع الثاني مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. وتم تسجيل غالبية المعاملات (57%) ضمن فئة الوحدات التي يتراوح سعرها بين 500,000 درهم و2 مليون درهم، مع تركيز المستثمرون في الأساس على وحدات الاستوديو والوحدات المكونة من غرفة نوم واحدة في مناطق مثل قرية جميرا الدائرية ودبي لاند ومدينة محمد بن راشد.

وفي أبوظبي، واصل سوق البيع على الخارطة أدائه القوي خلال الربع الثاني من العام، إذ تشير بيانات منصة كوانتا الرقمية إلى أن قيمة معاملات البيع على الخارطة زادت بأكثر من الضعف، من 1.8 مليار درهم في الربع الثاني من عام 2022 إلى 3.8 مليار درهم في الربع الثاني من عام 2023، مع تركز معظم النشاط في فئة الوحدات التي يتراوح سعرها بين 2 مليون و3 مليون درهم، مدفوعة بمعاملات الفيلات في جزيرة الريم وجزيرة ياس.

المعروض العقاري الجديد

وشهد سوق الوحدات السكنية تسليم 7300 وحدة في دبي خلال الربع الثاني من العام ليرتفع إجمالي المعروض من الوحدات السكنية إلى 700 ألف وحدة، ومن المقرر تسليم 21 ألف وحدة إضافية في النصف الثاني من هذا العام. وفي أبوظبي، أدى دخول 1000 وحدة إلى السوق إلى زيادة إجمالي المعروض من الوحدات السكنية إلى 283 ألف وحدة.

وفيما يتعلق بالمعروض المستقبلي، يجرى العمل حالياً على تسليم نحو 3000 وحدة في الأشهر المتبقية من العام، وأغلب تلك الوحدات من الشقق الموجودة داخل مجمعات سكنية ذات مخطط رئيسي مثل شاطئ الراحة وجزيرة الماريه وجزيرة الريم.

أسعار العقارات

وبشكل عام، واصل أداء سوق الوحدات السكنية في دبي تحسنه القوي، مع ارتفاع أسعار عقارات دبي بنسبة 16% وارتفاع الإيجارات بنسبة 24% في شهر مايو 2023 مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، علاوة على استمرار الطلب على الوحدات الفاخرة عالية الجودة في المجمعات السكنية الراقية متعددة الاستخدامات. وفي العاصمة أبوظبي، ارتفعت أسعار البيع والإيجار ارتفاعاً طفيفاً بنسبة 1% لكل منها مع استمرار المعروض القديم في الجزيرة الرئيسية في مواجهة ضغوط من المجمعات السكنية الراقية الجديدة. ومن المرجح أن يستمر هذا الاتجاه في ظل توجيه الطلب نحو الجزر الجديدة المقرر افتتاحها قريباً.

وفي معرض تعليقه على التقرير، صرح فراز أحمد، الاستشاري في قسم البحوث لدى جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، قائلاً: "أظهرت جميع القطاعات خلال الربع الثاني القوة والقدرة على التكيف مدفوعة بالاتجاهات الجديدة والناشئة. ومن هذا المنطلق، يمثل النمو المستمر في معاملات البيع على الخارطة وارتفاع معدلات الطلب على المساحات المكتبية عالية الجودة وتطور المعروض في قطاع منافذ التجزئة والتجديدات التحولية في قطاع الفنادق مؤشرات تؤكد على ديناميكية دبي وأبوظبي باعتبارهما من الوجهات الاستثمارية الحيوية. وفي ضوء الثقة القوية للمستثمرين والإقبال الكبير على المشاريع الجديدة والتطورات الابتكارية، فما من شك أن دبي وأبوظبي تمهدان الطريق نحو نمو وتحول مستدامين لسوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة".

سوق المكاتب

ارتفاع الإيجارات ومحدودية توافر الوحدات المكتبية في المواقع الرئيسية يجبران المستأجرين على إعادة تقييم استراتيجية المساحات المكتبية الخاصة بهم على خلفية جذب مزيج متنوع من المستأجرين من جميع القطاعات، استمر سوق المكاتب في دبي في تحقيق معدلات طلب قوية.

وفي ظل محدودية توافر المساحات المكتبية عالية الجودة وزيادة عدد الشركات حديثة الدخول إلى السوق، كانت المساحات المكتبية المشتركة والمكاتب المخدومة خياراً أولياً لمعظم الشركات الجديدة التي لا تزال تدرس خيارات التأجير طويلة المدى.

ونتيجة لذلك، ارتفع متوسط إيجارات المساحات المكتبية من الفئة “أ” في منطقة الأعمال المركزية بنسبة 18% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي ليصل إلى 2300 درهم للمتر المربع سنوياً في الربع الثاني بينما بلغ معدل المساحات المكتبية الشاغرة في المنطقة 10%. 

وفي العاصمة أبوظبي، شهد الربع الماضي زيادة في معدلات الطلب على المساحات المكتبية وفي حجم المساحة المطلوبة، وتأتي هاتين الزيادتين مدفوعتين في الأساس بقطاعات الدفاع والتقنية والخدمات المالية. واستمر الطلب على المساحات المكتبية من الفئة “أ” في الارتفاع بسبب محدودية المساحات المتوافرة، مما أدى إلى ارتفاع متوسط الإيجارات لهذه الفئة من المساحات المكتبية على مستوى المدينة بنسبة 11% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، مسجلاً 1900 درهم للمتر المربع سنوياً. بينما حافظ الطلب على المساحات المكتبية المشتركة والمكاتب المخدومة على مرونته مع استمرار الشركات في اتباع نماذج عمل مختلطة تجمع بين العمل من مقر الشركة والعمل عن بُعد.

وبصورة عامة، أصبح على المستأجرين تغيير استراتيجيتهم بسبب ارتفاع الإيجارات ومحدودية المساحات المتوافرة في المواقع الرئيسية. وفي حين أعاد بعض المستأجرين تقييم احتياجاتهم واستقروا على الخيارات المتاحة في السوق، كان على البعض الآخر توسيع نطاق بحثه ليشمل المواقع الفرعية التي تتوافر بها مساحات مكتبية من الفئة "ب"/"ب+". وكان لزاماً على المستأجرين الذين يضعون متطلبات أكثر صرامة أن يبحثوا عن فرص مصممة حسب الرغبة بما يتناسب مع احتياجاتهم.

وبحسب تقرير جيه إل إل، لم تشهد دبي أو أبوظبي إنجاز أي مشاريع مكتبية خلال الربع الثاني، مما أدى إلى استقرار إجمالي المعروض عند 9.1 مليون متر مربع في دبي و3.9 مليون متر مربع في العاصمة. ومن المتوقع أن يشهد النصف الثاني من عام 2023 إنجاز نحو 99 ألف متر مربع في دبي، و41 ألف متر مربع في أبوظبي.

منافذ التجزئة

في إطار سعيهم لتعزيز تجربة العملاء واستحداث مفاهيم جديدة، عمل ملاك مراكز التسوق على استكشاف الخطط التي من شأنها تعزيز المعروض المتاح إما عن طريق تطوير وتحديث قاعات الطعام التقليدية أو من خلال إضافة قاعات طعام عصرية جديدة. وتُعد قاعة طعام "ماركت آيلاند" التي من المقرر افتتاحها قريباً في دبي فستيفال سيتي واحدة من الأمثلة على هذه المفاهيم. ويتمثل الغرض من هذه القاعات الجديدة بشكل عام في جذب العلامات التجارية الراقية العاملة في قطاع المأكولات والمشروبات.

وعلى صعيد قطاع منافذ التجزئة بشكل عام، شهدت دبي دخول نحو 6 آلاف متر من منافذ التجزئة في الربع الثاني، ليصل إجمالي المعروض إلى 4.7 ملايين متر مربع. ومن المقرر خلال الأشهر المتبقية من هذا العام تسليم نحو 83 ألف متر مربع إضافية على مستوى الإمارة، وسيكون معظمها على شكل توسعة لمركز تسوق إقليمي كبير ومراكز تسوق صغيرة جديدة. وفي أبوظبي، تم الانتهاء من نحو 2000 متر مربع من مساحات التجزئة، مما يرفع إجمالي المعروض إلى 3.1 مليون متر مربع. ومن المتوقع أيضاً الانتهاء من 58 ألف متر مربع إضافية في النصف الثاني من هذا العام.

وأشار التقرير إلى أن مشاريع التجزئة التي تتمتع بمواقع جيدة قد استفادت من زيادة أعداد السياح في دبي. وبينما اقتربت مشاريع التجزئة الرئيسية من العمل بالسعة القصوى، شهدت مراكز التسوق المجتمعية ومشاريع التجزئة في المواقع الفرعية انخفاضاً طفيفاً في النشاط، مع استمرار سيطرة مراكز التسوق الإقليمية والإقليمية الكبرى على معدلات الإقبال. ونتيجة لذلك، انخفض متوسط الإيجارات في مراكز التسوق الرئيسية والفرعية بنسبة 2% في الربع الثاني مقارنة بالربع نفسه من العام السابق.

وفي أبوظبي، حافظ سوق التجزئة بشكل عام على معدلات أداء مستقرة على مستوى الإيجارات مقارنة بالربع الثاني من عام 2022. ومع ذلك، واجه بعض ملاك العقارات، خاصة في المشاريع القديمة، ضغوطاً كبيرة بسبب زيادة المنافسة من مشاريع التجزئة الجديدة. ولكن، وعلى عكس دبي، كان ملاك العقارات أكثر استيعاباً وقدموا حوافز مثل المساهمة في النفقات الرأسمالية وفترات الإعفاء من الإيجارات وصفقات قائمة على حصص من الإيرادات وفترات تجهيز ممتدة للعلامات التجارية الدولية الراسخة.

العقارات الفندقية

في أعقاب الأداء الاستثنائي الذي شهده قطاع الفنادق في العام الماضي، بدأت بوادر استقرار سوق الفنادق في دبي في الظهور في الربع الثاني من عام 2023. ومن خلال استراتيجيات فعالة لإدارة الإيرادات، اختار المشغلون الحفاظ على ارتفاع مستويات الإشغال على حساب متوسط الأسعار اليومية. ففي حين انخفض متوسط السعر اليومي بنسبة 6% خلال الفترة منذ بداية العام حتى شهر يونيو مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، ليصل إلى 188 دولاراً، ارتفع معدل الإشغال إلى 78% خلال الفترة منذ بداية العام حتى شهر يونيو. ومع ذلك، فلا يُعد هذا الانخفاض بادرة على التباطؤ وإنما هو مؤشر صحي على تحقيق السوق لتوازنه.

وفي أبوظبي، حافظ قطاع الفنادق على نموه المطرد أيضاً. وتهدف العاصمة إلى استقبال 24 مليون زائر بحلول نهاية عام 2023، ويمكن أن تُعزى الزيادة في عدد الزوار المحليين والدوليين إلى إثراء الوعي بأبوظبي باعتبارها وجهة متميزة والوعي أيضاً بتوافر مجموعة واسعة من وسائل الترفيه والفعاليات الرياضية والفعاليات التجارية والعروض الترويجية على مدار العام. وبالمقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، ارتفع متوسط السعر اليومي في العاصمة بنسبة 26% للفترة منذ بداية العام حتى شهر يونيو، ليصل إلى 137 دولاراً، بينما ارتفع معدل الإشغال على مستوى المدينة إلى 71%. وقد ترتب على ذلك زيادة بواقع 28% في الإيرادات لكل غرفة متاحة، مسجلة 97 دولاراً.

ومع وجود العديد من الفنادق الحديثة المدعومة بالتقنية في السوق، يتعين على الفنادق القديمة إجراء تجديدات حتى تتمكن من الحفاظ على قدرتها على المنافسة. وتركز هذه التجديدات عادةً على التطورات التقنية، ومقاييس الاستدامة، وتحسينات التصميم المبتكرة. وتهدف هذه الخطوة إلى تحديث الفنادق التقليدية بحيث تواكب معايير الصناعة مع تلبية التفضيلات المتغيرة للعملاء.

وفيما يتعلق بالمعروض، شهدت دبي دخول نحو 1000 غرفة جديدة في الربع الثاني، ليرتفع إجمالي المعروض إلى 151 ألف غرفة. ولم يتم إنجاز أي مشاريع ملحوظة في قطاع الفنادق في العاصمة خلال نفس الفترة، ليستقر إجمالي المعروض عند 32500 غرفة. ومن المقرر خلال الأشهر الستة المتبقية من هذا العام تسليم 6 آلاف غرفة إضافية في دبي و200 غرفة إضافية في أبوظبي.