وكالة "إس آن بي" للتصنيف الائتماني تتوقع استقرار اسعار العقارات في دبي

أكدت وكالة التصنيف الائتماني العالمية إس آند بي جلوبال  أن دبي لا تزال تحافظ على جاذبيتها مقارنة بالمراكز الدولية الرئيسية الأخرى؛ حيث تحافظ أسعار الوحدات السكنية في دبي على مستويات أقل من معدلات الذروة، برغم ارتفاعها، وستستمر برؤية طلب قوي نسبياً واستقرار الأسعار، في الوقت الذي يجب أن تظل فيه عمليات التسليم الجديدة مرتفعة، عند حوالي 40 ألف وحدة بحلول نهاية 2023، وذلك وفقاً لصحيفة "الخليج".

توقعت «إس آند بي جلوبال» أن يستمر الناتج المحلي الإجمالي لدبي بالتوسع بنحو 3%، مع تضخم سنوي متواضع يبلغ حوالي 3%، بينما من المرجح أن ينمو عدد السكان بنسبة تتراوح بين 3% و4%، بدعم من المبادرات الحكومية وجاذبية دبي كمكان للعيش والقيام بأعمال تجارية. ستحافظ أسعار النفط المرتفعة على معنويات المستثمرين الإيجابية في مجلس التعاون الخليجي، بينما ستستمر السياحة الدولية في التعافي من أدنى مستوياتها في 2020.

قالت تاتيانا ليسكوفا، محلل تصنيفات الشركات لدى وكالة «إس آند بي جلوبال»: «قد تؤدي الضغوط الاقتصادية المتزايدة عالميا، إلى تهدئة الطلب على العقارات السكنية في دبي عام 2024. إذ أدى ذلك إلى استقرار أسعار هذه العقارات في 2023».

وأضافت: «ستستفيد المكاتب في دبي من تدفق الأعمال الجديدة ، ما يقلل من معدلات الشواغر بشكل أكبر؛ حيث إن إضافات المساحة الإجمالية القابلة للتأجير المخطط لها لعام 2023 محدودة.

سيجد قطاع الضيافة دعماً مستمراً من الانتعاش في السياحة، لكن إضافات مفاتيح الفنادق الجديدة ستحافظ على زيادة العرض، وتحدّ من التوسع في متوسط المعدل اليومي. كما لن تؤثر المنافسة المتزايدة من دول مجلس التعاون الخليجي الأخرى، وخاصة المملكة العربية السعودية وقطر، على إمارة دبي كمركز راسخ على المدى القصير.

استفاد قطاع الضيافة من تضاعف عدد الزائرين الدوليين في 2022 مقابل 2021، إلى أكثر من 14 مليوناً، بدعم من معرض دبي إكسبو وكأس العالم في قطر. وجاء معظم الزوار من دول مجلس التعاون الخليجي بنسبة 21% وأوروبا الغربية بنسبة 21% وجنوب آسيا بنسبة 17%. مما أدى إلى انتعاش قوي في متوسط المعدلات اليومية (ADRs) وتحسين الإشغال إلى 73% مقابل 67% في عام 2021، وإن كان لا يزال أقل من مستوى ما قبل الجائحة. وشهد العام أيضاً افتتاح فندق جديد، مما أدى إلى زيادة عدد مفاتيح الفنادق بنسبة 6% إلى 148 ألفاً.

ويستفيد المطورون من رؤية جيدة للإيرادات خلال العامين المقبلين، بفضل تراكم الإيرادات القوي بعد المبيعات المسبقة القوية في 2021-2022 وشروط الدفع المواتية، مع وصول المبالغ المحصلة النقدية عند التسليم إلى حوالي 20%-30% من الإجمالي، بدلاً عن خطط السداد بعد التسليم التي كان يتم العمل بها قبل بضع سنوات.

وقالت محلل تصنيفات الشركات لدى وكالة «إس آند بي جلوبال»: «نظراً للعدد الكبير من عمليات إطلاق مشاريع عقارية جديدة في دبي  خلال 2021-2022، والتي شهدت استمراراً في النصف الأول من عام 2023، وبافتراض مهلة تتراوح من ثلاث إلى خمس سنوات، ستظل متطلبات رأس المال مرتفعة.

ونتوقع استمرار خفض المديونية وتحسين معدلات التصنيف لشركات العقارات في دبي مقراً لها، بالإضافة إلى سيولة وفيرة واحتياجات تمويل محدودة؛ إذ يؤدي التدفق النقدي إلى ترك مجال مرتفع للنفقات الرأسمالية الأعلى أو توزيعات الأرباح أو عمليات الاستحواذ، لذلك، فإن نظرتنا إلى قطاع العقارات في دبي مستقرة.

وبينت ليسكوفا أن قطاع العقارات السكنية شهد في العام 2022 زيادة تقارب 45% في عدد المعاملات (المبيعات والرهون العقارية)، مع زيادة في القيمة بنسبة 76.5% إلى 528 مليار درهم. من ناحية أخرى، شكلت مبيعات العقارات على الخريطة ما يقدر بنحو 45% من المعاملات (40% في عام 2021).

ويتمثل العامل الرئيسي الدافع لهذا النمو في الاهتمام القوي من المشترين الدوليين، الذين استمروا في التدفق إلى إمارة دبي، وذلك باعتبارها منطقة ضريبية منخفضة وصديقة للمستثمرين وملاذاً آمناً من الناحية الجيوسياسية. كما يُسهم ربط الدرهم بالدولار في دعم المستثمرين من الدول الناشئة، لتفادي مخاطر انخفاض قيمة العملة.

ارتفعت إيجارات العقارات المكتبية في 2022 لأول مرة منذ عام 2016، بنسبة 7% في المتوسط، أو مضاعفة الرقم في المواقع الرئيسية. وانخفض معدل الشواغر في المواقع الرئيسية إلى 11%، من نسبة 19% في عام 2021، مدعوماً بتسجيلات الأعمال الجديدة، ومحدودية المساحات المكتبية الجديدة. وشهد القطاع التجاري أيضاً دفعة من قانون 2021 الذي يسمح بالملكية الأجنبية الكاملة لشركات البر الرئيسي، وكذلك من قوانين الإقامة الجديدة.

شهد قطاع التجزئة انخفاضاً أبطأ في الإيجارات بنسبة 1% في عام 2022، مع جذب إيجابي للأصول عالية الجودة، مدعوماً بمبيعات مستأجرين أعلى مما كانت عليه في عام 2019. وفقاً لما أفاد به المصدرون المصنفون لدى وكالة إس آند بي جلوبال للتصنيفات الائتمانية، أدى السائحون والزوار إلى الأحداث الدولية التي أقيمت خلال العام إلى ارتفاع أعداد الزوار في مراكز التسوق التي اقتربت أو تجاوزت مستويات ما قبل الجائحة.