عقارات البحرين: ارتفاع الطلب على الفلل مقابل الشقق وتعافي سوق المساحات المكتبية

كشف تقرير القطاع العقاري في البحرين للربع الأخير من عام 2022 والصادر عن شركة سفلز للاستشارات والخدمات العقارية، عن استمرار تعافي سوق العقارات السكنية في البحرين بعد أزمة كوفيد-19، مع وجود تباين في وتيرة هذا التعافي بين مختلف الشرائح. 

وبقيت مشاريع الفلل الخيار المفضل بين أنواع الأصول المتاحة، بينما استمرت الأسعار في الارتفاع مدفوعة بمستويات الطلب القوية، مع وصول متوسط النمو على أساس سنوي إلى 2% عبر مختلف مشاريع التطوير العقارية. وتباطأ نمو قيمة رأس المال في شريحة الشقق بشكل تدريجي على مدى الأرباع الأربعة الأخيرة. وبرز تصحيح الأسعار في مشاريع التطوير المتوسطة والمنخفضة الجودة، والتي تراجعت قيمتها بين 2% و4% على أساس سنوي. وتقدر القيم الوسطية لرأس المال في الشقق متوسطة الجودة بنحو 647 دينار بحريني للمتر المربع؛ بينما تقدر بـ 465 دينار بحريني للمتر المربع في الشقق منخفضة الجودة. 

وانسجم أداء سوق الإيجارات بشكل كبير مع سوق المبيعات في ضوء استمرار النمو القوي للقيم الإيجارية للفلل مع زيادة الأسعار بواقع 4.5% على أساس سنوي، ما يعادل متوسط قيمة إيجارية تصل إلى 1,139 دينار بحريني شهرياً.

وتعليقاً على هذا الموضوع، قال هاشم كاظم، رئيس قسم الخدمات المهنية لدى شركة سَفِلز في البحرين: "تعزى زيادة الأسعار بشكل رئيسي إلى ارتفاع القيم الإيجارية في مختلف أنواع الفلل منخفضة الجودة، والتي شهدت ارتفاعاً بواقع 20% على أساس سنوي. ويقترن هذا التوجه بالإشغال الكامل للعديد من مجمعات الفلل منخفضة الجودة على مدار العام الماضي، الأمر الذي أسفر عن محدودية توافر الفلل، فضلاً عن بعض أعمال التجديد التي أجراها مالكو الفلل".
واستقرت إيجارات الشقق متوسطة الجودة بشكل ملحوظ خلال العام الماضي دون تسجيل أي تغييرات في الأسعار.

وأشار سوابنيل بيلاي، مدير قسم الأبحاث في الشرق الأوسط لدى شركة سَفِلز، إلى أنّ البحرين استفادت من الزيادة العالمية في أسعار النفط، والتي أسهمت في تعزيز الناتج المحلي الإجمالي للمملكة بحوالي 5.9% في عام 2022، ومن الجهود المبذولة لاستقطاب الاستثمارات وتنويع الاقتصاد على حدٍ سواء. وارتفعت الإيرادات غير النفطية بواقع 28% على أساس سنوي، لتصل إلى 1.065 مليار دينار بحريني في عام 2022. وفي إطار مساعيها لدعم النمو المستقبلي، أعلنت البحرين عن استراتيجية قطاع السياحة التي تمتد لأربعة أعوام وتهدف إلى استقطاب 14.1 مليون سائح بحلول عام 2026.
وتعافى الطلب على العقارات المكتبية خلال عام 2022 بما ينسجم مع النمو المسجل في الأنشطة الاقتصادية.

ولوحظت أعلى مستويات الطلب بشكل واضح في أصول الفئة الأولى، والتي شهدت زيادة كبيرة في مستويات الإشغال على مدار العام. وحافظت القيم الإيجارية لعقارات الفئة الأولى على استقرارها، بينما شهدت الإيجارات في مشاريع الفئة الثانية أعلى زيادة سنوية مدفوعة بتداعيات ارتفاع الطلب. ويقدر وسطي القيم الإيجارية في أصول الفئة الأولى حالياً عند 6.5 دينار بحريني للمتر المربع شهرياً، بينما تقدر الإيجارات في أصول الفئة الثانية عند 5.5 دينار بحريني للمتر المربع شهرياً، مسجلة نمواً بمعدل 15% على أساس سنوي.

وبقيت مستويات النشاط في أصول الفئة الثالثة محدودة رغم الزيادة المطردة في مستويات الطلب على العقارات المكتبية. وينسجم هذا التحرك مع توجهات سوق المكاتب في المنطقة والعالم، والتي شهدت تحول تفضيلات الشاغلين إلى المساحات العصرية الفعالة من حيث استهلاك الطاقة والمنسجمة مع المعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة، وهي المزايا التي عادة ما ترتبط بمكاتب الفئة عالية الجودة.

وأضاف كاظم: "تراجعت الإيجارات بنسبة 4% على أساس ربعي وسنوي في مختلف عقارات الفئة الثالثة، ما أدى إلى هبوط عام في مؤشر الإيجارات المكتبية في الربع الأخير من عام 2022".
وشهدت قيم رأس المال في أصول الفئة الثانية زيادة ربعية مطردة على مدار عام 2022 بما ينسجم مع التوجهات العامة لقيمة الإيجارات. ويقدر متوسط قيم رأس المال في أصول الفئة الثانية حالياً بنحو 905 دينار بحريني للمتر المربع، في زيادة بنسبة 5% على أساس سنوي.