تحولات سوق العقار في دبي .. مقارنة بين مبيعات العقارات على المخطط والعقارات الجاهزة

شهد سوق عقارات دبي تحولات جذرية منذ عام 2014 حتى العام 2024، وذلك من حيث نسبة مبيعات العقارات على المخطط مقارنة بالعقارات الجاهزة، وكذلك من حيث تركيز الطلب على شرائح سعرية معينة وكذلك على مناطق محددة في دبي، وذلك بحسب ما نشرته نشرته صحيفة الخليج بناءً على تقرير صادر عن شركة «غلوبال كابيتال بارتنرز جروب» ومنصة البيانات العقارية "ريدن"

بدأ سوق العقارات على المخطط بدبي في اكتساب المزيد من الزخم، حيث زادت بشكل مطرد عاماً بعد عام، وتفوق باستمرار على سوق العقارات الجاهزة، على عكس عام 2014؛ وفقاً لتقرير الشركة.

وأظهرت اتجاهات الحجم والقيمة على مستوى الإمارة، عام 2014، والذي يعتبر إلى حد كبير ذروة سوق العقارات في دبي قبل كوفيد، أن معاملات العقارات الجاهزة تجاوزت نظيراتها على المخطط، من حيث إجمالي حجم المبيعات والقيمة.

وشهد عام 2020 توقف هذا الاتجاه فجأة، بسبب الوباء، ولكنه استؤنف مرة أخرى، حيث بلغ قطاع مبيعات العقارات على المخطط ما يقرب من 70% من الحجم والقيمة هذا العام.

أظهر تحليل بسيط لقدرة تحمل التكاليف، على مدى عشر سنوات، أن أسعار العقارات كانت تتجه ببطء نحو أن تصبح أكثر تكلفة، حتى بلغت ذروتها في عام 2018، ومنذ ذلك الحين شهدت انخفاضاً مطرداً في العقارات، التي تعتبر «بأسعار معقولة»، ويرجع ذلك جزئياً إلى تفضيل المشترين لخطط الدفع الأكثر سخاءً، التي يقدمها المطورون بدلاً من أقساط شهرية باهظة الثمن بشكل متزايد.

وبدأ سوق العقارات في أن يصبح أكثر تكلفة، حتى عام 2018، ولكنه شهد انعكاساً لهذا الاتجاه؛ فعلى مدى السنوات الست الماضية، أصبحت العقارات في دبي أقل تكلفة بشكل متزايد وهو ما يُعزى إلى عدد من العوامل.

وأحد المتغيرات البارزة، التي تم تسليط الضوء عليها هنا هو الزيادة المتزامنة في أقساط القروض العقارية، والتي دفعت المشترين إلى اللجوء إلى المطورين كممولين.

واتجه السوق بشكل متزايد نحو المناطق السكنية الفاخرة والجديدة، وتعد قرية جميرا الدائرية الاستثناء الوحيد باستمرار.

تجاوزت مبيعات الوحدات الجاهزة مبيعات الوحدات على المخطط في عام 2014، لتشكل 61% من إجمالي المعاملات السكنية على مستوى الإمارة.

وعلى مدى السنوات الخمس التالية تفوقت مبيعات الوحدات على المخطط بشكل مطرد على نظيراتها الجاهزة، حيث بلغت ذروتها عند 63.5% من المعاملات على مستوى الإمارة في عام 2019.

ومع ذلك، أدت جائحة كوفيد في عام 2020 إلى استعادة التكافؤ، ولكن منذ ذلك الحين شهدت مبيعات العقارات على المخطط ارتفاعاً مرة أخرى، حيث وصلت إلى 68.51% من جميع المعاملات السكنية، عام 2024 حتى الآن.

ويكشف النظر إلى بيانات القيمة عن صورة مماثلة، فقد كان عام 2019 مرة أخرى هو ذروة ما قبل كوفيد لحصة البيع على المخطط في السوق، حيث شكلت 60% من إجمالي قيمة معاملات العقارات على مستوى الإمارة.

وفي وقت ما بعد الوباء حتى الآن نمت حصة معاملات البيع على المخطط من إجمالي القيمة على مستوى الإمارة باستمرار على أساس سنوي، حيث وصلت إلى 70% هذا العام.

ووفقاً للتقرير، إذا نظرنا إلى مقياس بسيط لقدرة تحمل التكاليف، يمكننا أن نرى أن مبيعات المساكن، على مدى السنوات العشر الماضية، ابتعدت بشكل أكبر عن عتبة مبيعات العقارات التي يقل سعرها عن مليون درهم، بعد عام 2018، الذي شهد ذروة بلغت أكثر من 46% من جميع المعاملات، التي حدثت بأقل من مليون درهم.

ويرجع هذا إلى أن المشترين أصبحوا بشكل متزايد غير قادرين على تحمل أقساط القروض الشهرية، وبما أن المطورين أصبحوا أيضاً ممولين (خاصة في مجال البيع على المخطط)، من خلال تقديم خطط دفع أكثر يسراً، فقد تجاوب المشترون مع الأمر بشراء منازل أكبر حجماً.
 

مناطق العقارات الفاخرة والمتوسطة في دبي

وفي عام 2014، ظهر أن المناطق السكنية الفاخرة هيمنت على أحجام المبيعات، حيث شكلت أكبر ثلاث مجتمعات، من حيث إجمالي المعاملات لهذا العام، ومع ذلك شهدت السوق المتوسطة أيضاً بعض التمثيل في شكل قرية جميرا الدائرية والمدينة العالمية، اللتين أكلمتا المراكز الخمسة الأولى.

ولكن عندما يتعلق الأمر بقيمة المبيعات، فإن العقارات الفاخرة هي بلا شك الأفضل، حيث تقف المناطق المعتادة، مثل وسط مدينة دبي ودبي مارينا ونخلة جميرا والخليج التجاري، في مقدمة هذه المناطق.

وعلى مدى السنوات العشر الماضية، أصبحت حصة العقارات المباعة على المخطط من السوق أكثر بروزاً، من حيث إجمالي حجم المبيعات والقيمة؛ إلى الحد الذي أصبحت فيه الآن تشكل حصة الأسد من سوق العقارات الإجمالية، ويبقى أن نرى ما إذا كانت هذه الهيمنة، ستستمر في التوسع أم ستحدث عودة إلى المتوسط.

وبحلول عام 2015، بدأت السوق المتوسطة تكتسب المزيد من الأهمية، حيث صعدت مدينة دبي الرياضية إلى المركز الثاني في قائمة أفضل حجم المبيعات، كما استعادت دبي مارينا المركز الأول، على الرغم من انخفاض حجم معاملاتها السنوية بنسبة 47%.

ومرة أخرى تهيمن العقارات الفاخرة على قيمة المعاملات على مستوى الإمارة، حيث دخلت منطقة ديستريكت ون، ضمن أفضل خمسة مجتمعات.

وحققت منطقة الخليج التجاري و داماك هيلز 2 نفس قيمة المبيعات خلال العام.

وفي عام 2016، بدأنا نشهد تراجع السوق المتوسطة كقوة مهيمنة في حجم المبيعات على مستوى الإمارة، حيث تراجعت كل من قرية جميرا الدائرية والمدينة العالمية من المراكز الخمسة الأولى، وهبطت مدينة دبي الرياضية إلى المركز الخامس.

وتدخل واحة دبي للسيليكون الصورة، ولكن كما سنرى، فإن هذا الأمر لن يستمر، إذ تبرز دبي هيلز كلاعب جديد في عالم قيمة المبيعات في مختلف أنحاء المدينة، التي تهيمن عليها العقارات الفاخرة، لتحل محل داماك هيلز.

ويشهد بقية المجال وجوهاً مألوفة تستمر في الحفاظ على تفوقها؛ وهذا هو الاتجاه الذي ظل دون تغيير إلى حد كبير على مدى السنوات العشر الماضية. وفي عام 2017، بدأ تراجع السوق المتوسطة إلى الخلف، حيث خرجت كل من واحة السيليكون والمدينة الرياضية من المراكز الخمسة الأولى.

يبدو أن قرية جميرا الدائرية هي الاستثناء الوحيد لهذا الاتجاه، حيث كان حجم مبيعاتها أعلى من معظم المناطق السكنية الأخرى بشكل عام، على مدى العامين الماضيين، بغض النظر عما إذا كانت تلك المناطق المعنية تنتمي إلى فئة السوق الفاخرة أو المتوسطة.

ففي ذروتها، هناك سنوات تشكل فيها قرية جميرا الدائرية ما يقرب من 10% من حجم مبيعات العقارات السكنية، في جميع أنحاء الإمارة، وتستمر الفخامة في الهيمنة على أفضل المجتمعات، من حيث قيمة المبيعات لهذا العام.

وبحسب التقرير، هناك خمس مناطق سكنية ستظل دون تغيير إلى حد كبير، خلال السنوات السبع المقبلة؛ وهي نخلة جميرا، دبي مارينا، داون تاون دبي، دبي هيلز، الخليج التجاري.

واتجه السوق بشكل أكبر إلى المناطق الفاخرة (أي الأقل تكلفة)، والمناطق الجديدة (أي تلك التي بها المزيد من المشاريع على المخطط). وكانت قرية جميرا الدائرية المنطقة الوحيدة القديمة في السوق المتوسطة، التي قاومت هذا التحول، حيث تراجعت مجتمعات مثل سبورتس سيتي وواحة السيليكون وإنترناشيونال سيتي (التي كانت تظهر بانتظام في تصنيفات أفضل المجتمعات).

وفي عام 2018، ظهرت إنترناشيونال سيتي، ضمن أفضل خمس مجتمعات من حيث إجمالي حجم المبيعات للمرة الأخيرة، (حتى الآن) في عام 2018.
وبصرف النظر عن بعض التغييرات، في ما يتعلق بالترتيب الدقيق، فإن المجتمعات الخمس الأولى، من حيث إجمالي قيمة المبيعات لهذا العام هي بالضبط، كما كانت في العام السابق.

والجدير بالذكر أن حجم المبيعات والقيمة انخفضا هذا العام، بالنسبة لأفضل خمسة مناطق سكنية، على الرغم من أن المناطق المكونة لها لم تتغير في الغالب، وفي ما يتعلق بأفضل المناطق في عام 2019 شهدت دبي هيلز استيت ارتفاعاً عام 2019، حيث ظهرت بين أفضل خمسة مناطق من حيث حجم المبيعات لأول مرة، خلال هذه الفترة الممتدة لعشر سنوات.

واحتلت منطقة دبي كريك هاربور المركز الأول للمرة الأولى، في عام هيمنت فيه العقارات الفاخرة، حيث تراجعت «قرية جميرا الدائرية» إلى المركز الخامس.

ودفعت الزيادة في حجم المبيعات «دبي هيلز استيت» إلى صدارة تصنيفات قيمة المبيعات، مع احتلال «دبي كريك هاربور» المركز الأول للمرة الأولى على خلفية ارتفاع حجم مبيعاتها.

وشهد عام 2020 استئناف بشكل طبيعي، ولم تظهر أي أسماء جديدة، ضمن المراكز الخمسة الأولى، من حيث حجم المبيعات أو قيمة المبيعات.

وفي عام 2021، ومع خروج دبي من الوباء، بدأنا نشهد بدايات عصر جديد من هيمنة الفخامة.

وارتفعت أحجام المبيعات وقيمها، وخاصة القيم التي وصلت إلى مستويات لم يتم المساس بها، منذ عام 2014.

وشهد عام 2022 تصاعد هذا الاتجاه بشكل أكبر حيث تجاوزت الأحجام والقيم الآن أعلى مستوياتها، في عام 2014.

وتدخل داماك لاجونز المنافسة، لأول مرة، بما يقرب من 7000 معاملة لهذا العام وهو رقم كان سيجعلها تتصدر مخططات حجم المبيعات، في أي عام آخر منذ عام 2015. ومع ذلك، فإن السنوات القوية لقرية جميرا الدائرية والخليج التجاري، تدفع داماك لاجونز إلى المركز الثالث لعام 2022.