لماذا ارتفعت ايجارات المناطق الصناعية في دبي بمستويات فاقت ما قبل الجائحة ؟

أفادت شركة الاستشارات العقارية العالمية نايت فرانك Knight Frank بأن ايجارات المناطق الصناعية في دبي بلغت حالياً مستويات أعلى من معدلات الايجار السابقة في فترة ما قبل الجائحة، وأرجعت ذلك إلى استمرار ارتفاع الطلب على استئجار المستودعات والمخازن و المرافق الصناعية و اللوجستية في دبي بمستويات تفوق العرض.

ولفتت الشركة إلى أن معدلات إيجار المخازن تستمر في الارتفاع في جميع أنحاء دبي، وخصوصاً الإيجارات من الدرجة الأولى في حي القوز (55 درهماً للقدم المربعة الواحدة)، والتي ارتفعت بنسبة 57% خلال عام 2022. وشهدت جميع الأسواق الفرعية الصناعية التسعة التي تتابعها شركة «نايت فرانك» في دبي ارتفاعات قوية في الإيجارات في عام 2022، وهي حالياً أعلى من مستويات الإيجارات السابقة للوباء.
ووفقاً للمراجعة السنوية للقطاع الصناعي في كل من دبي وأبوظبي الصادرة عن شركة الاستشارات العقارية العالمية «نايت فرانك»، ارتفعت إيجارات القطاع الصناعي في دبي بقوةٍ على مدار الشهور الـ12 الأخيرة مع استمرار تجاوز الطلب للعرض.

ايجارات المستودعات في دبي

وأوضح فيصل دوراني، الشريك ورئيس أبحاث الشرق الأوسط في شركة «نايت فرانك»: «تُعدّ السوق الصناعية في دبي قطاعاً مزدهراً يلعب دوراً رئيسياً في اقتصاد الإمارة، حيث تمثل ما يقارب 60% من الناتج المحلي الإجمالي. في دبي على وجه الخصوص، أظهر متوسط معدلات إيجار المخازن تحسناً ملحوظاً في الشهور الـ12 الماضية، حيث ارتفع الطلب بنسبة 17.7%».

وأضاف قائلاً: «يمكن أن يرجع جزء كبير منه إلى استجابة الحكومة الحازمة للوباء، والتي عملت على تعزيز ثقة الأعمال التجارية. أدت هذه الأجواء التفاؤلية بدورها إلى زيادة عدد الوافدين الجدد إلى السوق الصناعية، ولا سيما قطاع التصنيع الذي يمثل الآن 36% من 12.2 مليون قدم مربعة من الطلب الذي سجلناه خلال عام 2022. ويأتي بعده مباشرة قطاع الخدمات اللوجستية، والذي بلغت حصته من إجمالي الطلب في العام الماضي 1.95 مليون قدم مربعة».
 

عوامل نمو العقارات الصناعية واللوجستية

سلط تشركة «نايت فرانك» الضوء على عوامل مثل الموقع الاستراتيجي لدولة الإمارات العربية المتحدة، والبنية التحتية عالمية المستوى، والسياسات المؤيدة لقطاع الأعمال، والتحفيز الاقتصادي وتوجهات التجارة الإلكترونية، وهي عوامل تستمر في جعل الإمارات العربية المتحدة وجهة عالمية لشاغلي العقارات الصناعية والتصنيعية.

وما زال قانون الملكية الأجنبية بنسبة 100% يتيح للشركات الملكية الكاملة والعمل في المناطق الحرة الراسخة في المدينة دون وجود شريك إماراتي، وهذا يستقطب الشركات المصنعة العالمية التي لم تكن موجودة سابقاً في دبي.

واضاف آدم وين، شريك مساعد - رئيس مشترك لقسم الصناعة والخدمات اللوجستية في فرع الإمارات العربية المتحدة لشركة «نايت فرانك»: «كان 2022 عاماً قوياً آخر شهده قطاع الصناعة والخدمات اللوجستية في الإمارات العربية المتحدة، حيث يواصل السوق ارتقاءه في مسار التطور والنضج. على مدى الـ12 شهراً الأخيرة، استمر شاغلو العقارات في طلب وحداتٍ من الدرجة الأولى بالموازاة مع إمداد محدود في السوق؛ وهو عامل حاسم في دعم مرونة وأداء القطاع».

عقود ايجار طويلة الأمد

تشير شركة «نايت فرانك» إلى أن هياكل الإيجار ما زالت تمنع سوق الاستثمار من إطلاق العنان لكل إمكانياته.

وقال أندري لوف رئيس أسواق رأس المال في الشرق الأوسط وخدمات الملكيات والإيجارات والوكالة التجارية في شركة «نايت فرانك»: «ما زلنا نلاحظ وجود طلبٍ على وحدات لوجستية مناسبة للتأجير من المستثمرين والصناديق العقارية الذين يسعون إلى تنويع محافظهم الاستثمارية. عندما بنى أحد المطورين العقاريين منشأة من الدرجة الأولى، فقد رأينا أنها تمثل توجّهاً لأن شاغلي العقارات المحليين والدوليين على استعدادٍ لتوقيع عقود إيجارٍ أطول بدون انقطاع، إلى جانب إيجاراتٍ سوقيةٍ أعلى. إذا استمر هذا التوجّه طوال عام 2023، ومع تبني نهجٍ أكثر تقدماً، وبالنظر إلى ثقل رأس المال الذي يستهدف هذا القطاع، يمكننا أن نتوقع انحساراً في عائدات قطاع الصناعة والخدمات اللوجستية يتراوح بين 8 و 8.25%، مقارنة مع 8.50 إلى 8.75% حالياً».

علاوة على ذلك، وفي ظل الارتفاع المتواصل لأسعار الفائدة، نتوقع أن تعتبر المزيد من الشركات عمليات البيع وإعادة التأجير طريقة بديلة للتمويل، بالموازاة مع تحرير ميزانياتها والانتقال إلى نموذج الأصول الخفيفة.